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アパートの概念を覆す、アイケンのアパートとの出合い
2013年に不動産経営でひどい目にあったTさんは、「アパート経営は懲り懲り、もうアパートは買わない」と思っていました（関連記事：『初心者が「都心の一等地でマンション経営に大失敗」の全貌』）。しかし2014年、たまたま、1通のアナログのダイレクトメールが家に届いたのです。そのときはまだ前身の「アイケンホーム」という名前で、福岡から名古屋に進出してきたばかりで知名度がない、Tさんの知らない会社でした。
アパートはもういらないという気持ちだったTさんは、そのDMの内容に、衝撃を受けます。立地と建物のクオリティがそれまでのアパートとはまったく違ったのです。
通常、投資用のアパートは、利回りを出すために、土地の値段が安い、街の中心からかなり外れた場所でないと建てられません。Tさんが持っていたX社のアパートも南の外れの方でした。またY社でも、名古屋の物件をその前に紹介してくれましたが、やはり名古屋中心部ではなく、北や西の外れの物件でした。
Tさん「しかしアイケンジャパンさんは、ここに書いてある通り、『吹上』とか『瑞穂区役所』という、名古屋の名城線の内側、それも真ん中に近い場所の物件でした。
こんなところに土地を仕込むことは到底無理だと、私はこれまでの経験で思っていました。
次に、間取りが『1LDK』というのも驚きました。名古屋では1Kロフトが定石で、9割がその形。たとえば1Kなら8戸取れるところ、1LDKだと6戸しか取れないので、表面利回りが下がるため、通常はやりません。
さらに、当時すごく珍しい、木造にオートロック、防犯灯、ペアガラスという防犯セットが付いていました。
今までの私が持っている投資用新築アパートの概念とかけ離れていたし、利回りがX社、Y社に比べて負けていなかったので、これはもう即買いだと思いました」
とはいえ、2013年に痛い目にあったTさん。さすがに今回は慎重になろうと、買う前にいろいろ検証したそうです。
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3社の新築アパートを比較する
投資用のアパートであってもそれなりに資産価値がなければダメで、将来の売却を見据えると、資産性が高いに越したことはなく、投資としての利回りも必要です。これまでに学んだそれらの点を振り返り、マトリックスを組んで採点してみたところ、①資産価値、②利回り、③競争力のすべてにおいてアイケンジャパンがX社、Y社を上回ったので、購入に踏み切ったのだといいます。
Tさん「たとえば、②利回りの中の建築費を比較したところ、オートロックなどの設備を付けて割高なはずなのに、安いという点に驚きました。また、③競争力のなかのフリーレントは『付けないと入居しないよ』と、X社、Y社共に半強制的に付けさせられていました。
しかしアイケンさんにはフリーレントという概念すらありません。フリーレントを付けなければ入らない物件だということ自体、そもそも投資として失敗ですよといってくれたことはインパクトがあり、私の新築アパート経営に対する概念はガラリと変わりました」
「空室発生時の抵抗力」が、アパートの実力
ここで、空室が発生した場合にキャッシュフローがどうなるか、3社のアパートを比較してみます。まず1年間通じて空室ゼロの場合は、どの会社もプラン表に示した通りのキャッシュフローが入ってくるので、どこも同じ100％と仮定します。
これが、1年間に1カ月間1部屋空いたらどうなるかというところをシミュレーションします。
前に出ているグリーンの部分がその結果です。1カ月間空いた場合、どれぐらい年間のキャッシュフローが圧縮されるかを表しています。X社の場合は、広告手数料やフリーレントを付けなければならなかったため、57％まで下がってしまいました。Y社は63.3％。一方のアイケンジャパンは、92％確保できています。
では2部屋空いたらどうなるでしょう。X社は37％、Y社は51％、アイケンジャパンは84％で踏みとどまっている。さらに、3部屋空いた場合、X社は年間のキャッシュフローが17％、Y社は23％、アイケンジャパンは76％。アパート経営では、3部屋空くケースも十分考えられるのです。
Tさん「私の場合は年間100万円キャッシュフローがあったので、X社なら17万円にまで下がってしまいます。ということは、私が経験したような空室が目立つ入居率だと、赤字になるのは目に見えています。Y社も23％まで下がってしまいました。一方のアイケンさんは、76％までしか下がりません。この差が実力になってきます。私が3棟続けてアイケンさんのアパートを購入し、今も持ち続けている理由がこれです。しかも、今までに1棟のアパートで3部屋以上空いたことは、一度もありません」
アイケンのアパートとの出合いで知った、管理の大切さ
アパート経営成功の秘訣は、立地の良さに加え、建物と管理も優れていることだと、Tさんはいいます。
Tさん「左上は2014年築の、私が持っているアイケンジャパンさんのなかで一番古いアパート。その下は2013年に購入したY社、九州のアパート。どちらも共有部入口の部分ですが、アイケンさんの場合、ここに結構コストをかけています。オートロックにし、床には住宅で使う高いタイルを敷いているので、汚れが付きにくいのです。一方Y社はモルタルのため、汚れが結構付いてしまいます。入居者が見てどちらを選ぶかというと、家賃が変わらなかったらアイケンさんを選ぶはずです。
また、管理について。右の写真は駐輪場で、左と同じ物件。上の写真、アイケンさんの駐輪場は、昼間撮影しに行ったためか、停めてある車両はありませんでした。一方下のY社の場合は、使っているんだかいないんだかわからないようなバイク、自転車が放置されている状態でした。
ちなみにY社の駐輪場を見た時に私は激怒し、管理会社に電話して何とかするように伝えましたが、これだけ見ても、会社、管理の姿勢、意識が全然違うことがわかります。建物のハードだけではなく、ソフト面でもアイケンさんは優れています。ハード&ソフトの価値と価格のバランスが絶妙だというところが、強みの一つだと感じます」
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空室期間が短い、ノンストレスのアパート経営
また、Tさんは、アイケンジャパンは「報・連・相」でも心強いパートナーだと話しています。
Tさん「たとえば直近でいうと、持っている名城公園のアパートで、担当の方から8月23日に『退去』の連絡がありました。退去日は9月29日です。約1カ月後の退去の申し出が入り、多分すぐに連絡をくれたのだと思います。その後、1週間足らずで、『入居者決まりました』との連絡をもらいました。とにかく報告、連絡、相談が早いんですね。
X社の場合、退去者が続出しても、ほとんど連絡をくれませんでした。ネガティブなニュースは連絡しにくいというのはあるにしても、自分でネット検索したら、私が知らないうちに、自分のアパートが入居者募集になっていてびっくりしたことすらありました。
しかしアイケンさんは、『バッドニュースファースト』、悪いことでもすぐ連絡をくれて、すぐ入居者を決めてくれるので、ストレスがすごく少ないんです」
リスキーな中古アパート購入はお勧めしない
また、不動産経営というと初心者は、中古アパートから始める人もいるが、Tさんは購入をお勧めしないといいます。
Tさん「X社のアパートは多額の赤字が出て、売却しました。中古になったX社のアパートを売る時は満室でしたが、その理由は、満室でないと売れないから。満室にして利回りを上げたら、買い手がすぐにつきました。しかしその後も気になったので、定期的にそのアパートをウォッチしていたところ、その3年後、売りに出ていました。
通常、3年で売るというのは珍しいこと。税金の関係もあるので、5年以上持つのがセオリーですが、3年で売るということは、私と同じようにひどい目に遭い、持ちこたえられなくなって売ったのだと想像できます。
このように、中古アパートは高リスク商品なので、要注意です。サラリーマンオーナーはそうしたリスクに関して目利きがあまりできないので、中古アパートはよほどのことがない限り、手を出すのは止めたほうがいいと思います」
堅実な新築アパート経営がサラリーマンを支える
こうしてTさんが教えてくれた手痛い失敗から、不動産経営について多くのことがわかります。堅実なアパートを持っていれば、このTさんのグラフのように、確実にキャッシュフローを増やすことができるので、サラリーマンの大きな味方になるということです。
Tさん「アパート経営に成功すると、何が嬉しいかというと、一つ目は『人生のライフイベントに有利に働く』こと。私の長男は東京の私立大学に通いながら、専門学校にも通いたいと言い出し、年間の授業料や住居費などを払ってあげることができました。これもアパートのキャッシュフローがあったおかげです。
もう一つは、『万が一の安心感』。今ちょうど、コロナショックやリストラという危機に瀕している方も多いと思いますし、10年前にはリーマンショックもありました。サラリーマンは、雇用が守られていると思いがちですが、実際は不安定なもの。万一会社からの給料がなくなってしまった時にも、別の柱としての収入源があると、安心感につながります。
さらにもう一つは、現役時代せっかく一生懸命働いてきたのだから、老後は充実したセカンドライフを送りたい……そのための資産形成ができる点です。老後資金は年金では足りないという報道もありましたが、給料収入だけで、2000万円、3000万円貯めるのは容易ではありません。そう考えると、時間を味方につけて、早いうちに堅実なアパ―ト経営に踏み出すことで、老後の資産形成も叶うと思います」
失敗から得た教訓は「本物の99％」を見極めること
最後にまとめとして、「入居率」には2種類あるという話をしましょう。
Tさん「X社のアパートは、『創業30年、入居率99.8％』という謳い文句。それは嘘ではありませんが、本当でもありません。
X社のような図左側の『99％』は、オーナーが犠牲を払って出した数字。つまり、空室が出たら、入居者を決めるために、フリーレントを付けたり、2～3カ月の仲介手数料を払わなければなりません。
一方、成功する堅実なアパートでは、そんなことを何もしなくても、キャッシュが入ってきて、入居率99％になっています。同じ99％でも両者の中身は似て非なるもの。そこをちゃんと見極めないと、私の失敗の5年間のような悲劇が起こります」
夢を叶えるためには「本物の99％」の見極めが必要になります。Tさんの経験をぜひ参考にしてください。
