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長期保有を前提にした「持ち続ける」相続対策
任意組合型の不動産小口化商品は、運用期間が5〜20年程度の長期保有型が多く、長く保有することを前提に商品設計されています。「相続税評価額の圧縮」だけでなく、保有期間中の安定収益を通じて、子や孫の世代に安定的な資産を残せる点が最大の魅力です。
長期間安定的なインカムゲイン
賃貸不動産の家賃収入を原資に、定期的に配当が支払われます。
相続が発生した後も持分を承継した相続人が引き続きインカムゲインを受け取れるため、「安定した現金収入を残してあげたい」という資産形成ニーズにも応えられます。
物件の立地やテナントの質がよければ、空室率の影響を受けにくく、長期にわたり一定の分配を得やすいのも特徴です。
保有期間中の節税メリット
任意組合型は実態として「不動産の共有持分」を保有する形態であり、確定申告時には賃料収入を「不動産所得」として計上します。
不動産所得は経費計上できる項目が幅広く、管理手数料や修繕費、借入があれば利息などを経費にできる場合があります。これにより所得税や住民税の課税所得を圧縮でき、毎年の税負担を軽減する効果も期待できます。
子世代へのスムーズな承継
任意組合型は、持分単位での移転が可能です。
現物不動産のように「土地をどこで分筆するか」「建物を売るか賃貸か」といった複雑な調整が不要で、持分比率でそのまま分割できます。
たとえば「子3人に対して持分を均等に3分割して相続する」「子2人に7：3の割合で承継する」といった柔軟な分割設計ができ、相続人間の公平感を保ちながら遺産分割協議をスムーズに進められます。
さらに、生前贈与を活用すれば、持分を少しずつ次世代に移転しながら贈与税の非課税枠を使った計画的な資産移転も可能です。相続だけでなく、生前から「争族リスク」を抑える施策としても有効です。
計画的な資産承継と出口戦略の描き方
たとえば、資産5億円規模のオーナーが現金1億円を任意組合型不動産小口化商品に投資したケースをみていきましょう。
路線価ベースの評価と共有減価により、評価額が約6,000万円に圧縮されました。
この結果、相続税負担を数千万円単位で軽減できたほか、複数の子供に対し持分を均等に分けることで遺産分割協議もスムーズに進み、家族間のトラブルも防げました。
任意組合方式を活用すれば、税務上の評価額を下げる工夫と、相続にまつわるトラブル防止を同時に実現できる点が、現物不動産にはない大きな魅力です。
出口戦略まで視野に
任意組合型商品の多くは、投資後の「出口戦略」も最初からしっかりと設計されています。投資した資産を「いつ・どのように売却・回収できるか」という視点は、相続対策としてだけでなく資産運用全体において非常に重要です。任意組合型には、以下のような出口戦略が用意されているケースがあります。
売却支援・買戻しスキーム
運用会社や提携企業が持分の買い取りを行うスキームを用意している商品もあり、投資家は任意組合の解散時に元本回収の選択肢を確保できます。
また、運用期間中に買戻し条件が設定されている商品もあり、想定より早く資金化することも可能です。こうしたスキームは、急に資金が必要になった場合や相続計画を変更したい場合などに大きな安心材料となります。
二次流通市場の整備
従来は「持分を途中で売却するのは難しい」というイメージがありましたが、近年は小口化商品の市場整備が進み、持分を第三者に売却できる事例も増えてきました。
専門業者が売買を仲介するケースも出ており、投資家にとって出口選択肢が多様化しています。これにより長期保有前提の商品でも「必要に応じて売却する」という流動性を確保できる点が魅力です。
次世代への資産引き継ぎ
相続や贈与の形で子世代に計画的に承継できるスキームを組める商品もあります。贈与税の非課税枠を活用して生前に少しずつ持分を移転する、相続時に均等に分配するなど、柔軟な資産承継プランを設計できます。
任意組合型は“持ち続ける資産”でありながら、売却や承継など将来的な選択肢を多く持てる点が最大の強みです。これにより「相続後も運用を続けたい」「一部を売却して納税資金に充てたい」といった相続人それぞれの希望にも柔軟に対応できます。
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