(画像はイメージです/PIXTA)

近年、相続税の課税対象者が大幅に増加しており、「自分には関係ない」と思っていた方々にとっても、もはや無視できない問題となりつつあります。都市部に不動産を所有しているだけで相続税の対象となるケースも増えており、相続税対策の必要性は高まっています。そんななか、注目を集めているのが「不動産小口化商品」。少額から始められ、節税効果も期待できるこの新たな資産運用法が、なぜ相続対策に役立つのかを解説します。本記事は株式会社エールのWebサイトからの転載記事です。

不動産による相続税対策とは

相続税の節税対策として、近年、不動産小口化商品が人気を集め始めています。不動産小口化商品のなかには、投資家が不動産の所有権を持つものもあり、その場合、賃貸用不動産として相続税評価を行うことができ、相続税評価額を圧縮することが可能です。相続税の財産額の計算は相続発生時の時価で評価されますが、不動産は国税庁が公表している「財産評価基本通達」に基づき評価され、それを時価として取り扱われます。


不動産小口化商品では、賃貸不動産として相続税評価額を適用できるため、相続税の節税効果が期待できます。


不動産を取得すると相続税が節税できるといわれているのは、たとえば1億円の現金の場合、相続税評価額も1億円として扱われます。しかし不動産の場合は、相続税評価額は時価よりも低く評価されるため、そのぶんの相続税が少なく計算されます。土地の場合、おおむね時価の8割程度、家屋は5~7割程度で評価されるため、相続税評価額が圧縮され、相続税が減額されます。

 

※画像はイメージです/PIXTA
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小規模宅地等の特例について

土地の評価減の方法として「小規模宅地等の特例」があります。この特例を利用すると、相続や遺贈によって取得した財産のうち、居住用として利用している場合や賃貸物件として貸し付けていた場合、要件を満たせば限度面積まで一定の割合で宅地の評価を大幅に減額することができます。


不動産小口化商品でも、土地について小規模宅地の特例を適用できるため、「貸付事業用宅地」として限度面積200㎡まで相続税評価額を減額することができ、大きな節税効果が期待できます。なお、自宅用土地等についてこの特例を受けた場合、限度面積の関係で適用を受けることができないこともありますので、注意が必要です。


このように、相続税対策として、現金や預貯金で財産を所有するよりも賃貸不動産を所有するほうが評価額を低く抑えられるため相続税の節税対策として有効となります。

不動産小口化商品のメリットとデメリット

不動産小口化商品には、メリットとデメリットの両方があります。

 

まずメリットとしては、以下が挙げられます。

 

①少額で不動産に投資できる…不動産投資を行う場合、物件によっては億単位のお金が必要となります。しかし任意組合型の不動産小口化商品は一般的に100万円から投資できますので、初めての方でも十分に投資可能です。

 

②相続や贈与で分けやすい…相続財産で一番トラブルが多いのは不動産といわれています。これは分割しにくいためですが、不動産小口化商品の場合、複数の口数で購入することで相続や贈与のときに分けやすいというメリットがあります。

 

③分散投資しやすい…現物不動産は一般的に数千万円から数億円と高額ですので、分散投資には向いていません。しかし不動産小口化商品の場合、不動産を多くの口数に分割して販売するので、分散投資しやすいのがメリットです。



一方、不動産小口化商品についてのデメリットは以下のものになります。

 

①元本保証でない…不動産小口化商品は元本保証ではないので、投資した不動産の価値が下がると元本割れが発生し、損失を被る可能性があります。

 

②途中解約できない…商品ごとに運用期間が決まっているのが通常で、一度投資した場合は決められた運用期間が終了するまで原則中途解約できません。

 

【まとめ】

いかがだったでしょうか? 相続税の課税対象者は年々増加しており、都市圏に不動産をお持ちの方々にとって、相続税対策は重要な問題となっています。現金や預貯金で財産を所有するよりも、賃貸不動産を所有することで評価額を低く抑え、相続税の節税が可能となります。相続税対策の一つとして、不動産小口化商品を検討するのも有効な選択肢といえるでしょう。

 

宮路幸人

税理士