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安定したキャッシュフローが魅力の「任意組合型」
不動産小口化商品のなかでも、「任意組合型不動産小口化商品」は、投資家が共同で不動産を所有し、その賃料収入をもとに分配金を受け取る実物収益型の仕組みです。分配金は通常、年1回または年2回の頻度で支払われ、安定的なキャッシュフローを生みます。
元手は賃料収入ですから、物件の稼働率やテナント契約の安定性が収益を左右します。立地条件や契約内容が良好であれば、「ミドルリスク・ミドルリターン」の特性が実現できます。
たとえば、都心のオフィスビルや賃貸マンションを対象にした任意組合型商品では、銀行預金（年0.001～0.2％）よりはるかに高い利回りを実現しつつ、株式投資のような大きな価格変動リスクを伴わないことが多いです。投資家にとっては「銀行預金より利回りが高く、株式より安定感がある」と感じられる設計が魅力といえるでしょう。
“評価のマジック”ではなく“構造上の特性”で、2～5割の「相続税」低減が可能
富裕層や資産家にとって、任意組合型商品の最大の魅力は相続税評価の低減効果です。
通常の不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに相続税評価が決まりますが、任意組合型商品も「出資持分」に応じて不動産として評価されます。
この仕組みにより、実勢価格より2～5割程度低く評価されるケースも少なくありません。特に現金や預金のように“評価＝額面”となる資産と比較すると、その差は非常に大きいといえます。
遺産分割、贈与…「資産承継」のしやすさも大きな強み
さらに、メリットは評価額の低さだけではありません。1口数百万円単位で分割できるため、相続時の遺産分割のしやすさも実務上大きな強みです。現物不動産を複数人で分ける際に発生しがちな「分けられない」という問題を回避できます。
また、贈与の場面でも活用でき、暦年贈与（年110万円までの非課税枠を活かす方法）や法人からの贈与スキームに組み合わせることで、計画的に資産を移転していくことが可能です。
実務では、たとえば「現金1億円をそのまま相続」する場合と「任意組合型持分1億円相当を相続」する場合とで、評価額が数千万円単位で変わるケースもあります。この差はそのまま相続税額の軽減に直結し、数千万円規模の税負担を抑える効果につながるのです。
つまり、任意組合型商品は「相続対策のための特殊なトリック」ではなく、制度的に認められた構造上の特性が、評価減という具体的な効果を生み出しているのです。
不動産はインフレ・円安にも強い…任意組合型が“守りの砦”に
今後の資産戦略において重要な視点は、「インフレ」や「円安」への備えです。現預金はインフレ時に実質的な価値が目減りしていきますが、不動産は物価連動性が高く、価値保持資産として機能します。
特に都心の駅近や再開発エリアなど優良物件は、保有しているだけでリスクヘッジとなり得ます。地価が安定的に推移するエリアであれば、長期的に資産価値を維持・成長させることも可能です。
任意組合スキームは、こうした不動産を小口で長期保有する形をとるため、安定的な資産保全効果が期待できます。運営会社が管理や修繕を担うため、投資家は日々のオペレーションに関与する必要がなく、資産保有のハードルを大きく下げてくれます。結果として、老後の安定収入源、いわば“管理不要の年金代替資産”として再評価されているのです。
実際、年金だけでは将来の生活に不安を感じる投資家が、任意組合型商品を「インフレに強い第2の年金」として位置付けるケースも増えています。
このように、任意組合型商品は単なる投資商品ではなく、「守りの砦」として家計や事業資産全体のバランスを支える役割を果たしているのです。
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