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相続税の節税効果がある
不動産投資をすることで、所得税、住民税、相続税、贈与税を節税できます。具体的には、「減価償却」によって不動産所得で会計上の赤字を発生させ、その赤字を本業の所得（給与所得や事業所得など）と損益通算します。こうすることで所得全体の金額を圧縮し、税率や税額を減らすことができます。
不動産投資の節税の基本については、下記記事で詳しく解説しています。
【関連記事】不動産投資で節税できる仕組みとは？リスクや低減策を解説！
このように不動産投資による節税メリットはあるものの、2024年1月1日からタワーマンションの相続税評価方法が見直されました。
元々「タワーマンションを購入して節税する」というのは不動産投資家や富裕層に人気のスキームでした。というのも、不動産の相続税評価額が市場価格（実際に売れるであろう価格）よりも低く設定され、大きな節税効果が得られたからです。
タワーマンションの特徴として、高層階の方が低層階よりも資産価値が高くなる傾向にありますが、相続税評価額は低層階・高層階による差が大きくありませんでした。そのため高層階の部屋を選ぶことで、より資産価値の高い物件を安い税金で相続できる可能性があったので、節税目的で高層階を購入する人が多くいました。
しかし、税制改正によって、相続税評価額が最低でも時価の6割になるように引き上げられることになりました。その結果、時価と相続税評価額の乖離が約1.67倍以上ある場合には、以前の計算方法よりも相続税の負担が増えることになりました。
この改正は「タワマン節税封じ」とも言われていますが、不動産投資としての一般的な節税効果はあるため、タワマン投資の魅力が完全に失われたわけではありません。
タワマン投資のデメリット
タワマン投資には前述のようなメリットがありますが、一方でデメリットも存在します。ここではタワマン投資のデメリットとして、以下の4つを解説します。
・物件価格が高い・利回りが低い
・初期費用やランニングコストが高い
・限られた資金ではリスク分散が難しい
・競合物件の増加により需要が低下する可能性がある
物件価格が高い・利回りが低い
タワーマンションは立地の良さや需要の高さから、一般的なマンションと比較して物件価格が高くなる傾向にあります。
また、物件価格が高いことで、家賃収入に対する物件価格の比率が高くなるため、表面利回りが低くなる傾向にあります。通常のマンション投資では利回りが3〜5%とされるのに対し、タワマン投資では2%程度にとどまることも少なくありません。
管理費や修繕積立金も一般的な物件よりも高額になるため、純収益がさらに減少し実質利回りも低くなりやすいこともデメリットとして挙げられます。
