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不動産投資での初期費用（頭金）の目安
不動産投資の頭金とは物件を購入する際に代金の一部を支払うものです。頭金は必ずしも必要なものではなく一部のケースで求められ、物件価格の10〜20％が一般的です。
なお、フルローンを活用することで頭金なしで不動産投資を始めることも可能です。不動産投資での頭金について、以下のコラムで詳しく解説しています。
【関連記事】不動産投資ローンの頭金は必要？相場や頭金なしのケースを解説！
不動産投資の初期費用シミュレーション
不動産投資の際には初期費用や頭金が必要なことを解説してきました。では、実際にはどのくらいの初期費用が必要なのでしょうか。ここでは、例として新築2,000万円の新築物件を融資期間30年で投資する場合のシミュレーションを見てみましょう。
上記のように2,000万円の新築物件に投資をする場合、頭金が不要な場合は115～206万円、頭金が必要な場合は315〜606万円程度あれば不動産投資を始められるでしょう。
不動産投資の初期費用を抑えるコツ5選
不動産投資をする際には少なくない初期費用が必要です。ここでは、不動産投資の初期費用を抑えるコツを5つ紹介します。
・オーバーローンを活用する
・仲介手数料を交渉する
・頭金を交渉する
・売主が不動産会社の物件を検討する
・中古物件を検討する
オーバーローンを活用する
オーバーローンとは物件の購入価格よりも多く借り入れし、諸費用もカバーした形で融資を受けて初期費用を抑える方法です。オーバーローンを活用することでのメリット・デメリットは以下があります。
メリットとしては、初期費用を抑えられるだけでなく、多くの融資を受けることができるために「小さい資金で投資額に対して数倍の投資をして収益性を高める」というレバレッジ効果が高くなります。
デメリットとしては、借入額が大きくなるために金利上昇の影響を受けやすくなります。また、物件を売却したいと思ったとしても売却後にローンが残り、差額の返済が必要になることがあります。
仲介手数料を交渉する
仲介手数料の金額は一定ではないため、交渉をすることで安くしてもらえることがあります。複数の不動産業者から見積もりを取得したり、不動産市況や需要供給の状況から仲介手数料を交渉したりすることが有効です。なお、仲介手数料の値下げは必ずしてくれるものではないため、担当者との関係性に気を付けながら相談しましょう。
頭金を交渉する
融資を受ける際の頭金の支払いを少なくできるように交渉することも重要です。金融機関や不動産業者に対して自身の信用履歴や収入状況などをアピールすることで、頭金の交渉を有利に進めやすくなることがあります。
頭金を少なく交渉すると、融資の審査に通りにくくなるリスクがあることに注意が必要です。また、頭金の金額を少なくすると初期費用は少なくなりますが、借入額が大きくなり金利負担が大きくなることも注意しましょう。そのため、初期費用だけでなく将来の返済計画も考慮した上でバランスを考慮しながら交渉を行うことが必要です。
売主が不動産会社の物件を検討する
売主が直接販売する物件は仲介手数料が発生しないため、初期費用を抑えられます。不動産会社との直接取引であるため、契約手続きが早く進む可能性があることもメリットです。一方で売主物件は不動産会社が売買価格を決めるため、仲介より割高になってしまうことが少なくありません。また、自社の物件を積極的にプロモーションし、他の物件よりも有利な面を強調することがあるため、自ら情報収集や調査を行うことが必要です。
中古物件を検討する
中古物件は新築物件に比べて価格が割安であることが多く、初期費用を抑えることが可能です。しかし、物件の状態や築年数、修繕の必要性などを十分に確認し、将来的な収益性を慎重に評価することが重要です。また、周辺環境や需要の見込みも考慮する必要があります。実際に物件を見に行ったり、近隣の入居状況を事前に確認したりしましょう。
