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不動産投資の初期費用には何がある？
不動産投資の初期費用として諸手数料と金融機関への頭金があり、合わせて物件価格の20〜30％が一般的です。頭金は必ず必要なものではありませんが融資の際に求められることがあり、物件価格の10〜20％が一般的です。
また、初期費用でかかる諸手数料には登記費用や仲介手数料、固定資産税などがあり、物件価格の10〜20％かかります。初期費用をしっかり把握し、計画的に準備することで、安心して不動産投資を始めることができます。
不動産投資での初期費用（諸手数料）の目安と内訳
不動産投資で発生する初期費用のうち、諸手数料は物件価格の10〜20％が一般的です。ここでは、不動産投資での初期費用のうちの諸手数料の目安と内訳を紹介します。
なお、アパート経営での初期費用については以下のコラムで詳しく解説しています。
【関連記事】アパート経営の初期費用はいくら？運営費用も解説
不動産仲介手数料
不動産仲介手数料は不動産仲介会社に売買契約が成立したときの成功報酬として支払うものです。不動産仲介手数料は法律によって上限が決まっており、400万円より高い価格の物件は「物件の価格の3%＋6万円＋消費税」が上限です。
例えば、3,000万円の物件を購入する場合の仲介手数料は約96万円（税抜き）となります。なお、仲介手数料は交渉の余地があり、仲介業者によってはサービスの内容や対応の質が異なるため、信頼できる業者を選ぶことが成功の鍵となります。
融資事務手数料
不動産投資ローンを組む際には、融資を受ける金融機関に対して事務手数料を支払います。
事務手数料は「定額制」または「ローンの総額に対する定率制」の2種類があります。定額制の場合は3万円ほど、定率性の場合は借入金額の2%が一般的です。融資事務手数料は金融機関の規定や融資条件によって異なるため、事前に確認することが重要です。
保証料
保証料は金融機関からの融資を受ける際に、その融資の保証会社から保証を受けるために必要な費用です。
保証料の支払い方法には「一括前払い方式」と「金利上乗せ方式」があります。一括前払い方式では借入金額の2%程度を契約時に支払い、金利上乗せ方式では年率0.2%程度をローンに上乗せして支払うのが一般的です。
印紙代
ローンの契約書や物件購入の契約書などの不動産取引に関する文書に課せられる税金です。印紙税の金額は取引する物件価格によって税率が異なる累進課税制です。
例えば契約書に記載している金額が1,000〜5,000万円の場合は約2万円の印紙代がかかります。なお、電子契約の場合は印紙税が不要となりますので、契約時に電子契約が可能か確認しましょう。
登録免許税
不動産を購入する際にその所有権を法的に登録するために所有権や抵当権を設定する必要があり、それらの複数の登記をする際にかかる税金です。これらの登記を「不動産登記」と呼びます。所有権にかかわる不動産登記には、新築の物件では所有権保存登記、中古の物件では所有権移転登記があります。
所有権保存登記の税率は固定資産税評価額×0.4%、所有権移転登記の税率は固定資産税評価額×2%です。なお、固定資産税評価額は一般的に購入価格の50～70％といわれ、 例えば2,000万円の物件であれば1,000～1,400万円が固定資産税評価額の目安となるため、所有権保存登記の場合は4万円～6万円程度、所有権移転登記の場合は20万円～28万円程度です。
抵当権の設定
不動産投資ローンを組む際には金融機関にて物件の抵当権を設定し、その登記手続きにかかる費用です。抵当権とは不動産を担保として金融機関から借り入れる際に設定される担保権です。抵当権設定登記にかかる登録免許税は、借入金額の0.4%が一般的です。
司法書士報酬
前述のとおり不動産を取得する際にはさまざまな登記が必要です。これらの登記の手続きは自分でもできますが依頼することが一般的です。司法書士事務所に任せた場合の報酬は目安として10万円ほどかかります。
固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は不動産所有者が納税する地方税です。固定資産税はその年の1月1日に所有している人が納税します。固定資産税の納税額は物件の固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は固定資産税評価額の0.3%が上限とされています。市町村によって課税金額は異なり、物件によっては都市計画税がかからないこともあります。なお、これらの税金は初回購入時だけでなく投資後も毎年支払う必要があります。
損害保険料（火災保険、地震保険など）
万が一に備えて不動産に発生した損害を補償する目的で契約され、火災保険への加入は融資の条件とされることが一般的です。不動産の価値やリスクなどによって保険料の水準は異なりますが、火災保険料はマンションで10年間10万円ほど、壊れやすい木造の物件では鉄筋コンクリート造の3倍ほど高くなる傾向があります。
