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不動産投資における「成功条件」とは⁉
一口に「不動産投資」といっても、さまざまな投資対象や投資方法があります。マンション投資、アパート投資、ワンルーム投資、一棟投資、新築物件、中古物件…等々。
多くの種類があるなか、不動産投資初心者の方や投資資金が少ない方でも、比較的リスクが低く成功可能性が高い方法として私がおすすめしているのが、私たちが「相続市場」と呼ぶ市場を狙った、中古アパートを1棟投資です。
私たちは約10年前の会社設立以降、この方法で累計300棟以上の中古アパートに投資をしてきました。
その結果、平均運用利回り15％、平均売却利益1,000万円という、高い成果を上げています。また、私たちがサポートしている投資家の皆さんも、投資で同様の実績を出すことに成功しています。
たとえ立地がよくても、駅から近くても、相場より高い価格（低い利回り）で購入してしまっては、キャッシュフローが出ず、厳しい運営になります。
さらに売却の際にも、含み損を抱えている状態だと「売るに売れない」といった状況に陥ってしまいます。
一方、取引相場よりも割安に購入することができれば、高い利回りとキャッシュフローを確保することができます。そして、売却時は1000万円単位でキャピタルゲインを得ることができるのです。
物件を「割安に買う」という点で、もっとも狙い目なのが「相続市場」だということを、ぜひお伝えしたいと思います。相続市場なら、相場よりも30％～50％も割安で投資できるチャンスが転がっています。
相続市場の不動産…なぜ「割安に投資できる」のか⁉
私たちが「相続市場」と表現している言葉の定義ですが、「相続の前後において資産処分を考えている方々」を指しています。
相続によって不動産を承継した方々のほとんどは不動産投資に関心が薄く、むしろ「よくわからないし、面倒だから処分したい」と思っている人が多いのです。
その理由は、以下のようなものがあります。
●相続税の納税資金に充てたい。
●物件と自分の住まいに距離があり、管理が面倒なので手放したい。
●共有名義の一棟アパートを、次世代への相続を考えて現金化・分割しておきたい。
●親からアパートを相続したものの、大家業に興味がなく、別の事業をしたい。
●老々相続のため、いまから不動産経営を始めるのはしんどい。
総じて、自分で不動産を購入して投資を始めた人と違い、相続で投資用不動産を受け継いだ人は、大家業への意欲やモチベーションが低い傾向がみられます。そのため、物件を手放すことへの抵抗が少ないのです。
また、自身が物件を購入したわけではないことから、不動産の相場にも関心が薄く、売却価格に強いこだわりがない人もたくさんいます。「早く、手間なく手放して現金化できればそれでいい」という人たちなのです。
登記簿標本にそのヒントが隠れている！
不動産ポータルサイトには、多くの売り物件の情報が掲載されています。
そのなかから、相続によってアパートを取得した人が売りに出している物件を探して交渉すれば、相場よりも安く購入できる可能性が高くなります。
では、どのようにして、そのような所有者を探すのかといえば、不動産の登記簿謄本（登記事項証明書でも同じ）を確認するのです。不動産の登記簿謄本は、ネットの「登記情報提供サービス」からだれでも取得できます。
登記簿謄本の権利部（甲区）には、所有権移転の原因が書かれています。そこに「相続」とあれば、相続により取得したことがわかるというわけです。
また、相続が原因であり、かつ、複数人の共有名義となっている場合、「現金化して資産整理をするために売りに出されているのではないか」という推測ができます。
次に、事例を2件見てみましょう。
事例1：愛知県名古屋市のアパート（利回り14％）
◆物件概要
名古屋市にある、平成10年築、10戸の木造アパートです。
物件価格6,000万円、年間家賃収入は850万円で、表面利回りは14.1％です。
また、年間の家賃収入から管理支出を引いた純収益は800万円。そこから融資返済額380万円を引いた年間キャッシュフローは420万円になっています。
◆投資家の属性
この物件を購入したのは、名古屋市内在住、50代男性のA氏。職業は会社員で、年収は1,000万円です。以前、老後の年金代わりになると言われて、ワンルームマンションを2部屋購入し、現在も保有していますが、そちらのキャッシュフローはトントン程度。
ワンルーム投資では、資産構築になりづらいことに気づいて、収益性の高い1棟中古アパートを購入されました。
◆登記簿チェックと売却理由
登記簿を見ると、まず相続により山本勝氏がこのアパートを取得し、その後、さらに相続により佳子氏に承継されたことがわかります。あとからわかったのですが、佳子氏は勝氏の配偶者でした。
夫の死亡により、アパートを相続した佳子氏ですが、アパート経営は夫が管理しており、佳子氏はまったく興味がありませんでした。そのため、売却による現金化を希望していました。
事例2：神奈川県横浜市のアパート（利回り14％）
◆物件概要
平成6年築、6部屋の木造アパートです。
物件価格4,000万円と諸費用150万円で計4,150万円の価格に対し、返済期間20年のフルローンを組んで購入しました。
年間の家賃収入から管理支出を引いた純収益は550万円。そこから融資返済額270万円を引いた残りの280万円が、年間キャッシュフローです。
◆投資家の属性
この物件を購入したのは、東京都内に住み30代で年収700のB氏。B氏は、神奈川県内に利回り5％の新築アパートを所有しています。しかし、キャッシュフローが少ないことに不安を感じており、収益性の高い中古物件にシフトしました。
◆登記簿チェックと売却理由
登記簿では、夫婦が2分の1ずつ持分を持つ、共有名義の物件であることがわかります。売却理由は、融資もおおむね返済が済んだので、そろそろ現金化したいというものでした。
成功条件には「セオリー」がある
上で紹介した2つの物件にも共通する、成功する投資物件のポイントをまとめると次のようになります。
●価格は5,000万円前後
●表面利回り10％以上
●木造、または軽量鉄骨造
●築15～30年程度
●政令指定都市および県庁所在地
成否の要件は、相場より割安に買うこと、そして高い収益（キャッシュフロー）を得ることにあります。上記の条件で購入することができれば、成功の確率はかなり高くなるでしょう。
そして、そのためには相続市場を狙うことが重要な戦略となります。
多くの投資家は「よい条件の物件はないかな？」と、なんとなく情報を見てるだけ、言い換えれば、眺めているだけなのです。
「高齢化の進展」＝「相続市場の拡大」であること
日本人の長寿化と日本社会の高齢化は現在も進行中です。高齢化が進めば進むほど、相続が発生する年齢も高くなります。
90歳以上の親が亡くなり、65歳や70歳の子が相続で投資用不動産を引き継ぐといったことは、今やまったく珍しくありません。そうして投資用不動産を引き継いだ高齢の相続人が、慣れない不動産経営を始めていくのは大変なことであり、早期に現金化しておきたいと願うのは自然なことです。そのため、投資用不動産の相続市場は今後も拡大が見込まれます。
そのような市場に多くの不動産投資家が積極的に投資をすることは、高齢者にとっては資産処分による現金獲得の機会が増えることとなり、両者にとってメリットがあるのです。
オスカーキャピタル株式会社
代表取締役社長 金田 大介
