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「割安に買う」＝不動産投資の最大の成功条件
不動産投資成功の最大の要因は、できるだけ相場より割安な物件を購入することです。とくに、不動産投資初心者の方、投資資金が少ない方は、これが成否を分ける唯一の条件だといっても過言ではありません。
例えば、都心部や駅近の超優良立地で新築のアパートを考えてみましょう。条件的には入居者付けに苦労することはないと思われますが、このような物件の価格は高額で、キャッシュフロー利回りが低くなってしまいます。すると、投資資金の回収の難易度が上がり、短期間での売却も困難になってしまいます。
では、不動産投資初心者で、かつ比較的投資資金の少ない方が購入して成功確率が高い「割安物件」とはどのようなものでしょうか？ それが「相続市場」における「1棟中古アパート」なのです。
相続市場なら、相場よりも30％～50％も割安で投資できるチャンスがあり、また、そのような割安物件を購入できれば、高い利回りとキャッシュフローを確保することができます。そして、売却時には1,000万円単位のキャピタルゲインを得ることができるのです。
2024年9月21日（土）
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割安物件が存在する「相続市場」とはなにか？
「相続市場」というのは私たちの造語で、「相続の前後において資産処分を考えている方々」が売り出す物件という意味です。相続によって不動産を承継した方々の多くは不動産投資に関心が薄く、むしろ以下のような理由で、できれば早急に処分したいと考えている人が多いのです。
●相続税の納税資金に充てたい。
●物件と自分の住まいに距離があり、管理が面倒なので手放したい。
●共有名義の一棟アパートを、次世代への相続を考えて現金化・分割しておきたい。
●親からアパートを相続したものの、大家業に興味がなく、別の事業をしたい。
●老々相続のため、いまから不動産経営を始めるのはしんどい。
高齢化が進展する日本では、超高齢者から高齢者への「老々相続」が多数発生しています。
投資用不動産を引き継いだ高齢の相続人が、慣れない不動産経営を行うのは大変であり、早期に現金化して老後資金の足しにしたいと願うのは自然です。そのため、投資用不動産の相続市場は、今後も拡大が見込まれます。
また、そこに不動産投資家参入すれば、売却希望の高齢者にとって現金獲得の機会となり、売り手・買い手の双方にメリットをもたらします。
このような理由から、相続市場では割安物件を見つけやすいのです。
具体的な探し方については、『目からウロコ…「相続市場」割安物件を見抜くテクニック』にくわしく記載していますので、そちらをご参照ください。
以下、実際に登記簿から相続市場の物件であることを推測し、割安価格で購入できた実例を2件ご紹介します。
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事例1：埼玉県さいたま市のアパート（利回り13％）
◆物件概要
●住所：埼玉県さいたま市
●築年度：平成6年
●購入価格：6,000万円
●年間家賃収入：780万円
●利回り：13％
●年間キャッシュフロー：330万円
●ローン：金利2.0％、25年、フルローン
埼玉県の県庁所在地で、都内にもアクセスがよく、人気の高いさいたま市の物件です。6,000万円の購入価格に対して、運営費用や融資返済を除いたあとの手残りキャッシュフローが年間330万円と、かなり高くなっています。
◆登記簿チェックと売却理由
登記簿から、平成9年に「●●ノブ氏」から、「●●允久氏」に相続により所有権が移転したことがわかります。「●●ノブ氏」は、お名前から、かなりご高齢の方だと推察されます。また、相続人の允久氏は、登記簿だけでは関係は明確にはなりませんが、恐らくノブ氏のお子さんだと推察されます（後日、ご長男だと判明）。
いわゆる老々相続で、允久氏も高齢になり管理が大変なうえ、そもそもアパート運営に興味がないということで、現金化を目的とした売却でした。
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事例2：大阪府大阪市のアパート（利回り12％）
◆物件概要
●住所：大阪府大阪市
●築年度：平成4年
●購入価格：5,000万円
●年間家賃収入：780万円
●利回り：12％
●年間キャッシュフロー：280万円
●ローン：金利2.0％、25年、フルローン
こちらは大阪市の物件です。平成4年築ですが、写真からもわかる通り、とても綺麗な外観で、まだ長く利用できる建物です。
◆登記簿チェックと売却理由
登記簿では、平成4年に相続により「●●三郎氏」が所有権を引き継いでいます。
しかし、三郎氏は不動産経営に興味がありませんでした。また、銀行からの借り入れも返済が済んでおり、残債もなかったため、資産整理のために売ることにしました。相場よりも割安な価格でしたが、早期売却を希望されたため、合意が得られました。
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成功の「セオリー」
相続市場には割安物件が多く出回りますが、もちろん相続物件ならどんな物件でもよいわけでありません。
上で紹介した2つの物件にも共通する、成功する投資物件のポイントをまとめます。
●価格は5,000万円前後
●表面利回り10％以上
●木造、または軽量鉄骨造
●築15～30年程度
●政令指定都市および県庁所在地
繰り返しになりますが、成否の要件は、相場より割安に買うこと、そして高い収益（キャッシュフロー）を得ることにあります。上記の条件で購入することができれば、成功の確率はかなり高くなるでしょう。
逆に、不動産ポータルサイトを見ても、「よい条件の物件はないかな？」と、ばくぜんと眺めているだけでは、有利な投資物件を探し当てることはできません。
2024年9月21日（土）
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おわりに
私たちは約10年前の会社設立以降、この方法で累計300棟以上の中古アパートに投資をしてきました。
その結果、平均運用利回り15％、平均売却利益1,000万円という、高い成果を上げています。また、私たちがサポートしている投資家の皆さんも、投資で同様の実績を出すことに成功しています。
今後も折に触れて、新しい取得物件を、ご紹介していきます。実際に多くの成功実績がある相続市場狙いで、皆さんも不動産投資家としての成功をつかんでください。
オスカーキャピタル株式会社
代表取締役社長 金田 大介
