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世帯年収1,200万円の夫婦…6,000万円の注文住宅をフルローンで購入
国土交通省『令和4年度住宅市場動向調査』で新築注文住宅の世帯主（一次取得者）の平均年齢をみてみると、39.5歳。40歳を目前にマイホーム購入を検討するのが一般的になっています。平均通り40歳の世帯主が、頭金を入れずにフルローンで、都内に6,000万円の新築注文住宅を建てた場合のローン返済をシミュレーションしてみましょう。
金利1％、返済方式は元利均等で、30年ローンを組んだとすると、利息分は947万3,978円。毎月の返済額は19万2,983円となります。また、年金生活に入る前にローンを完済しようと25年ローンを組んだ場合、利息分は783万6,887円。毎月の返済額は22万6,123円、年間で271万3,476円に上ります。
厚生労働省の調査によると、都内で働く会社員の平均年収は666万円。そもそも、その給与水準では40歳時点で6,000万円のフルローンを契約することはできないでしょうが、平均的なサラリーマンでは月22万円の返済など到底不可能。適正なローンの返済負担率は20～25％とされていますから、このローンを「負担感なく」返済していけるのは、世帯年収として1,200万円ほど得ている“勝ち組”だけ、ということになりそうです。
「うちは共働きだから大丈夫！」と余裕をみせる高年収・勝ち組夫婦も、突然どちらかが体調を崩して働けなくなったとしたら、住宅ローンは一馬力で返済していかなければなりません。潤沢な貯蓄があればそうした緊急事態にも対処できるでしょうが、大切な老後資金にはできるだけ手をつけたくありません。一方、貯蓄がない場合は、家計はあっという間に破綻に向かうことになります。
住宅ローン返済は25年～35年におよぶ長期戦です。その間、金利が変わらないことは考えにくいでしょう。
仮に、上でシミュレーションした「6,000万円・25年ローン」の金利が0.5%上昇したとすると返済額は月1万1,137円増、1%上昇すると月2万2,612円増となります。返済開始から10年後に1％金利が上がったと仮定すると、利息額はもともと予定していた約783万円から300万円以上増え、1,089万8,205円になります。
金利の上昇に備え、有効な対策となり得るのが「繰り上げ返済」です。ローンの残高が多ければ多いほど、金利上昇によって受ける影響は大きくなりますから、共働きで収入にも余裕があるうちに前倒しで返済しておくことは、金利上昇リスクを低減することにつながるでしょう。ただ、上記の就労不能リスクを考慮すると、過剰な繰り上げ返済は禁物。長期的な視点に立ち、手元にある程度の現金を残しつつ、余裕ある返済計画を立てておくことが重要です。
