（写真はイメージです/PIXTA）
3―「新築マンション価格指数」の作成
東京23区の新築マンションの販売データ（2005年～2022年）を用いて、品質調整をした「新築マンション価格指数」と、サブインデックスとなる「エリア別価格指数」と「タワーマンション価格指数」を算出した［図表3］。
2005年以降の価格動向をみると、次の3つのフェーズに分類することができる。
1つ目は、「2005年～2008年：リーマンショック前までの価格上昇局面（不動産ファンドバブル期）」、2つ目は「2009年～2012年：リーマンショック後の価格下落局面（東日本大震災を含む）」、3つ目は「2013年～2022年：アベノミクス以降の価格上昇局面」である。
直近2022年の価格指数（2005年＝100）は「192.4」となり、アベノミクスがスタートして以降の過去10年間で+69%上昇した。
エリア別にみると、都心が「213.9」、南西部が「186.6」、東部が「179.0」、北部が「174.3」となり、都心のみ、東京23区（192.4）を上回る結果となった。また、「タワーマンション価格指数」は「220.6」となり、東京23 区を上回った。
人手不足に伴う建築コストの上昇やマンション用地価格の高止まりを背景に、マンションデベロッパーが慎重な供給姿勢を維持するなか、新築マンションの新規供給は長期的に減少傾向にある。
一方、マンション居住の希望が高まり、主なマンション購入層である「夫婦のみの世帯」と「未就学児がいる夫婦世帯」の増加が続くなか、低金利環境がマンション購入を後押している。
この結果、東京23区の新築マンション市場は良好な需給環境が継続しており、リーマンショック後の価格下落局面（2009年～2012年）を除いて、長期にわたり価格上昇が続いている。
ただし、足元の人口流入の鈍化や住宅ローン金利上昇が今後も継続すると、価格上昇を支えた良好な需給環境が悪化に転じる可能性がある。引き続き、価格動向や需給環境を中心に、新築マンション市場を注視する必要がありそうだ。
