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都内のマンション価格が高騰する理由
新築一棟RCマンションとは、建設工事の完了から1年以内で人が住んだことがなく、柱や梁、床版、壁などの主要な構造部が鉄筋コンクリートで造られているマンションを指します。法定耐用年数は47年と長く、地震などの災害に強いのが特徴です。
新築一棟「RCマンション」投資は利回りが比較的高いといわれていますが、利回りだけで物件を選ぶと危険です。一般的に利回りは都市圏で低く、地方で高い傾向にあります。これは都市圏の物件は価格が高く、地方は安いからです。ただし、入居率を考えると、地方よりも都市圏の物件のほうが高い傾向にあります。つまり、利回りだけでなく、立地条件や利便性も物件を選ぶときの重要なポイントになってきます。
実際、東京23区の投資向け新築・築浅一棟RCマンションは供給不足となっています。駅近など立地条件のいい物件ほどこの傾向が強く、不動産投資家だけでなく、富裕層の相続対策、海外の投資家からも人気です。とくに富裕層の相続対策は、2015年の相続税改正で相続税の基礎控除が引き下げられ、課税対象になる人が増えたことが大きく影響しています。
また東京23区の物件は高額なイメージをもっている人も少なくないでしょうが、海外の主要都市の物件と比べると割安感があります。そのため、今後ますます海外の投資家が増える可能性があるといえます。
近年のこのような状況から、新築一棟「RCマンション」投資が注目されているのです。
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「RCマンション」投資のメリットとデメリット
新築一棟「RCマンション」投資をするのなら、まず知っておきたいのがメリットです。主なメリットは次のとおりです。
メリット①利回りが高い
一棟マンション投資は区分マンション投資と比較すると利回りが高いといえます。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が発表している「収益物件市場動向年間レポート＜2022年＞によると次のようになっています。
●区分マンション：7.41％
●一棟アパート：8.29％
●一棟マンション：7.84％
メリット②収入金額が大きい
一棟マンション投資は1物件から得られる家賃収入の金額が大きくなり、区分マンション投資と比べて多額の収入を得ることができます。
メリット③資産価値が高く融資も受けやすい
一棟マンション投資は区分投資より多くの土地を所有することになり、投資対象の資産価値が高く評価され、高額融資を受ける可能性が高くなります。
メリット④経営の自由度が高い
一棟マンション投資では、大規模修繕や改修などを所有者の意向で進めることができるので、建物の価値の維持や向上が図りやすくなります。最近人気のオートロック、宅配ボックスの設置などニーズに合った改修・改装をすることで資産価値を維持し、収益の低下を防ぐことができます。
では、RCマンション投資の注意点は何でしょうか。主なものを見ていきましょう。
注意点①物件の価格が高い
新築一棟RCマンションは鉄筋コンクリート造りであるため、工事期間が長くなる傾向があります。そのため、工事費や人件費が高くなりがちで、そのぶん物件の価格が高くなります。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が発表している「収益物件 市場動向 年間レポート＜2022年＞によると次のようになっています。
●区分マンション：1,511万円
●一棟アパート：7,478万円
●一棟マンション：1億6,652万円
（全国平均）
注意点②失敗した時のリスクが大きい
一棟マンション投資は投資金額が多額になるため失敗した場合のリスクが区分マンション投資より大きくなります。さらに一棟マンション投資は投資額が多額になるので、区分マンション投資のように複数物件に投資することが難しく、リスク分散が困難になります。
注意点③管理コストが高く、手間がかかる
定期点検や維持管理に費用がかかります。管理会社に委託する場合は、管理委託費を払わなければなりません。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、1戸当たりのマンション管理費の全国平均は15,956円となっています
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不動産投資のプロが「RCマンション」に注目する理由
東京の新築一棟RCマンションは供給が不足している一方で、個人投資家だけではなく、不動産投資のプロからも高い評価を受けています。不動産投資のリスクを知るプロがなぜ都内の新築一棟RCマンションを長期運用目的で取得しているのはなぜでしょうか。主に2つの理由が考えられます。
第1は、金融機関の融資を活用することで初期投資額を抑え、「レバレッジ」を活用することが不動産投資のメリットの1つです。新築RCマンションは47年と耐用年数が長いので、有利な条件で金融機関の融資を受けやすく、不動産投資のレバレッジ効果を上げやすい点が大きな魅力です。
ただ、月々の返済額は返済期間を長くすれば少なくなり、キャッシュフローは良くなりますが、返済期間が長いと、短い時より完済時の支払い総額は多くなります。ただし、現在のような低金利時には金利負担コストは少額ですから、長期間の融資を組んだほうが有利と言えます。
第2は、マンション経営の目的は利回りがよく、安定した賃料収入を得ることです。そのため入居ニーズの高い立地を選定することが重要です。東京都心部の駅近の物件を所有することは、家賃収入が長期に安定していて、しかも資産価値を維持することが可能です。
新築一棟RCマンションは家賃収入の安定化や将来に向けての資産価値を維持するだけでなく、多様な活用方法が考えられます。
例えば、購入したマンションを社宅（社員寮）に活用する方法です。税務上のメリットだけではなく、社会保険料の負担増を抑制する効果も期待できます。現金を不動産にすることでインフレヘッジをしながら、税金や社会保険料などもメリットも考えることができます。
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利回りだけではない「立地と利便性」がカギ
新築一棟「RCマンション」投資のメリットや注意点を交えながら説明しました。一棟マRCンションと一棟木造アパートや区分マンションでは、一概にどの投資がいいとは言いきれません。それぞれ一長一短があるからです。
近年は東京都心部の物件が供給不足で、富裕層の相続対策や外国人投資家の需要もあり、物件が高騰する傾向にあります。そのため投資によるインカムゲイン（家賃収入）だけでなくキャピタルゲイン（売却益）も期待できる可能性もあります。
新築一棟「RCマンション」投資の特徴をしっかりと把握し、利回りだけでなく、立地や利便性を重視して、空室リスクが低い物件を選ぶことが成功のカギといえるでしょう。また、投資する前に出口戦略が立てやすいかも考慮に入れて、物件を選ぶことが必要です。
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