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税理士登壇！不動産投資による相続税対策のポイントとは？
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「マンション投資」2つのメリット
ひと口に不動産投資と言っても、投資対象はさまざま。馴染みの深いものとしては「マンション」「アパート」といった集合住宅が挙げられます。
そのうち「マンション投資」のメリットとしては、大きく2つ。まず「安定的な家賃収入を得られる投資方法」であること。入居者が物件を選ぶ際、同じ家賃帯であれば鉄骨や鉄筋コンクリート造で居住性の高いマンションを選ぶ傾向にあります。その分、高い入居率を期待でき、安定的な賃貸経営が叶うといえるでしょう。
もうひとつのメリットが「価格の変動が少ないこと」が挙げられます。アパートよりも都心部に位置することが多いマンションは常に高い賃貸需要に支えられているため、たとえ景気が悪くなったとしても急激に家賃が下落するリスクが少ないといえるのです。
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区分マンション投資と一棟マンション投資、それぞれのメリット
富裕層にとって馴染みの深い「マンション投資」は、さらに大きく「区分」と「一棟」の2種類の投資法に分けられます。まずはそれぞれのメリットについてみていきましょう。
「区分マンション投資」のメリットといえば、なんといっても費用負担が小さいことにあります。物件丸ごと1棟の費用が必要となる一棟マンションの場合は、数億～10億円単位の投資額となりますが、区分投資であれば数千万円単位。そのため、区分マンション投資は、不動産投資の初心者でも取組みやすい手法だといわれています。
また区分マンションは価格の安さから一棟マンションに比べて流動性が高いといえます。もちろん、どのような価格で売れるかは物件のポテンシャルによりますが、一棟マンションより出口戦略が描きやすい投資手法だといえるでしょう。
一方、「一棟マンション投資」の場合、部屋数が多く、その分、家賃収入が多くなります。投資金額は大きくなりますが、その分、投資のスケールメリットを最大限享受できる投資手法だといえるでしょう。
また一棟マンションは資産価値が高いのもメリットです。1棟マンションを購入すると、同時に土地も所有することになります。一般的に建物は経年により資産価値が下がっていきますが、土地には経年劣化という概念はありません。土地自体の価値は維持、場合によっては上昇することも珍しくはありません。
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区分マンションか一棟マンションか…判断の視点、4つ
富裕層がマンション投資で期待するのは「相続税の圧縮効果」。そこで必ず「区分の複数所有か」または「一棟所有か」という議論がなされます。では、区分と一棟どちらが節税効果や収益性において優位であるかを検証してみましょう。
①土地を担保に融資を受けやすいのは？
区分マンションにも「土地の持ち分」はありますが、面積が小さい上に敷地権共有のため土地の担保評価は低くなります。一方、一棟マンションの土地はワンオーナー所有のため担保評価が高く、融資が受けやすくなります。
②高い利回りが期待できるのは？
物件にもよりますが、一棟マンションは部屋数が多い分利幅も大きくなるので、区分マンションよりも利回りは高くなり、投資金額を早期回収しやすい傾向にあります。ただし1棟マンションの場合、大規模修繕費が想定以上にかさみ利回りが低下するリスクがあることは留意しておく必要があります。
③キャッシュフローに悪影響が少ないのは？
区分マンション投資では、その1戸が空室になったらたちまち家賃収入がゼロになってしまいます。一方、一棟マンションは複数戸あるため家賃収入がゼロなるリスクは低いといえます。そのため若干数の空室が発生してもキャッシュフローに悪影響が生じづらいのです。
④経営の自由度が高いのは？
賃貸物件として人気を持続するためには定期的な建物のリニューアルが必要です。区分マンションの場合、オーナーが改装できるのは室内（専有部）だけですが、一棟マンションや一棟アパートは室内のみならず外観や廊下などの共用部も自由に改装することができます。その分、一棟物件は経営の自由度が高いといえます。
このように潤沢な資産があるならば、担保評価が高く、高利回りが維持できて自由度の高い「一棟マンション投資」が第一候補になりそうです。もちろんメリットとリスクは表裏一体。メリットだけに踊らされることなく、綿密なシミュレーションのもと判断することが重要です。
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