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税理士登壇！不動産投資による相続税対策のポイントとは？
＜フルローン可＞「新築マンション」×「相続税圧縮」を徹底解説
不動産の所有が相続税対策になるとされる理由
相続税負担は一般的に重いものであり、相続税対策をするならば、生前のうちから計画が必要です。そして、相続税対策によく使われるのは不動産です。なぜなら、不動産は基本的に相続税評価額が低く抑えられるからです。
すなわち、土地は「路線価方式」または「倍率方式」、家屋は「固定資産税評価額」で評価されます。一般的に市場価格と比べ、土地（路線価等）はだいたい80%くらい、建物（固定資産税評価額）はだいたい70%くらいと言われています。
たとえば、現金1億円を保有している場合、相続税財産評価においては現金1億円がそのまま計算対象になりますが、1億円で不動産を購入した場合、相続税評価額は現金より低い評価額に抑えることができます。
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一棟建賃貸マンションの相続税抑制効果
不動産を保有することによる相続税対策は、物件の規模が大きければその分、相続税評価額の抑制効果も大きくなります。したがって、特に、多額の余剰資金を持っている富裕層にとっては、不動産を活用した相続税対策は有効であると考えられています。
とりわけ、おすすめの物件の一つが、一棟建賃貸マンションです。規模が大きく、かつ、賃貸することによってさらに相続税評価額の圧縮効果を得られるからです。
すなわち、一棟賃貸マンションの場合、土地は「貸家建付地」として、建物は「貸家」として評価されます。他者に貸している土地や建物は自由に利用できないという制限があることから、相続税のルールでは評価額を下げることができるのです。
以下、具体的な事例をもとに解説します。
◆相続税対策をしなかった場合
東京都内在住で、家族は子が1人というAさんの例を紹介します。
【Aさんの資産内訳】
・現預金5億円
・自宅敷地2,000万円（路線価評価額、小規模宅地等の特例適用後）
・自宅家屋3,000万円（固定資産税評価額）
もし、この状態でAさんが亡くなると、子に課税される相続税の計算は下記の通りです。
・課税対象額：5億5,000万円－基礎控除額（3,000万円＋600万円×相続人数1人）＝5億1,400万円
・相続税額：5億1,400万円×相続税率50%－控除額4,200万円＝2億1,500万円
◆一棟建賃貸マンションを購入した場合
これに対し、Aさんが5億円（土地3億円、建物2億円）の一棟賃貸マンションを購入した場合の相続税はどうなるでしょうか。
以下の前提で計算します。
【計算の前提】
・土地の評価額（路線価）：2億4,000万円（時価の80%）
・建物の評価額（固定資産税評価額）：1億4,000万円（時価の70%）
・借地権割合：60％
・借家権割合：30％
・賃貸割合：100％
なお、補足すると、借地権割合、借家権割合は国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」のページから調べることができます。また賃貸割合は、賃貸に供されている床面積÷床面積合計で算定します。空室部分は賃貸に供されている床面積から外す必要があります。
まず、土地は「貸家建付地」に該当します。そこで、貸家建付地として相続税評価額を計算すると、以下の通りです。
【土地（貸家建付地）の相続税評価額】
貸家建付地の評価額＝更地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
=2億4,000万円×（1－60%×30%×100%）
=1億9,680万円
次に、建物は「貸家」に該当するので、相続税評価額を計算すると、以下の通りです。
【建物（貸家）の相続税評価額】
貸家の評価額＝固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)
＝1億4,000万円×(1－30%×100%）
＝9,800万円
以上より、土地と家屋の評価額の合計は2億9,480万円となります。
このように、5億円の一棟建賃貸マンションを購入すると、相続税評価額は2億520万円抑制され2億9,480万円となります。この他のAさんの財産の相続税評価額は自宅敷地2,000万円・自宅家屋3,000万円なので、相続税評価額総額は3億4,480万円です。
したがって、Aさんの子に課税される相続税の額は以下のようになります。
・課税対象額：3億4,480万円－基礎控除額（3,000万円＋600万円×相続人数1人）＝3億880万円
・相続税額：3億880万円×相続税率50%－控除額4,200万円＝１億1,240万円
現預金5億円を、5億円の一棟建賃貸マンションの購入に充てることにより、財産評価額は約2億円抑えられ、結果として相続税は約1億円も減少するという効果があります。したがって、現金で持つよりも、相続税計算上は不動産のほうが有利ということになります。
加えて、「小規模宅地等の特例」を自宅敷地のみならず「貸家建付地」部分にも追加で適用できる場合（面積により制限がある）は、貸家建付地の評価額をさらに50％抑えることもできます。このように、財産規模が大きい方にとっては、不動産の活用は相続税の負担を抑える有効な選択肢になります。
なお、今回は、不動産を所有することによる相続税圧縮額イメージを持ってもらうため、現預金をすべて賃貸不動産に投資するという極端な事例を紹介しました。しかし、実際には金融機関融資も併用して行い、手持ちの現金が不足しないように資金繰りを検討することになります。
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納税資金の確保にも注意
最後に、相続税対策としての不動産ばかりに意識がいくと思わぬトラブルも発生するので留意点を解説します。
不動産を相続した相続人は相続税を納税しなければならなくなることがありますが、もし、相続人が納税資金を準備できなければ、結局はマンションを売却せざるをえなくなる可能性があります。
そこで、納税資金をどうやって確保するかという問題については、生前に対策を考える必要があります。たとえば、生命保険に加入して、不動産を相続させる相続人を受取人に指定しておく方法があります。
このように、家族のために相続税の負担を軽減してあげようと不動産を購入する場合には注意が必要です。納税資金を確保させることができないと相続人を経済的苦境に追いやったりすることになる可能性があるからです。
そうならないためにも、事前に相続税のシミュレーションをしっかり行い、納税資金確保のための対策を講じてください。
また、賃貸経営も決して放置していればいいわけではないので、生前のうちから相続人に賃貸経営について触れてもらう機会を用意してあげると、いざ相続が発生したとき、相続人はスムーズに不動産を承継することができます。
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