東京で不動産投資物件を選ぶ時に大切な5つの条件
東京で不動産投資物件を選ぶ時に、大切な5つの条件をみていきましょう。
条件①利便性が高い立地であること
不動産投資で大切なのは、物件の立地です。立地は不動産に付随する条件のため、自力で変えることができません。
そのため、投資用の不動産を選ぶ時には、利便性が高い立地を選ぶようにすると、経営に失敗しにくくなります。利便性とは、
●駅歩10分以内
●交通アクセスが良い
●周辺の商業施設が整った場所
の3条件を満たす場所のことです。
条件②適切な管理や修繕がされている物件であること
同じ経年をした物件でも、適切な管理がされているマンションは、見た目にも清潔感があって好印象なうえ、物件の劣化も遅くなります。
管理の行き届いていない建物は、共用部分や室内に汚れや破損が目立つようになりますので、入居者がつきにくくなる可能性があります。
たとえば、マンションのポスト前がチラシで散らかっている、ゴミ置き場が汚れているマンションには、積極的に住みたいとは思わないでしょう。
不動産投資を区分マンションで行う場合、共用部分の管理はその建物に入っている管理会社に管理費を支払って行ってもらうことになります。
マンション全体の管理状態は、個人の力では変えられないため、不動産投資の物件を選ぶ時には、はじめから、管理の良い物件を選ぶようにすることが大切です。
条件③時代やエリアニーズに合った内装や設備がある
最新である・お金がかかっているということが大切なのではなく、その物件のエリアと入居者に求められている内装や設備がある物件を選びます。
たとえば、単身の方には、宅配ボックスや曜日指定のない24時間いつでも捨てられるゴミ置き場などが喜ばれます。フリーWi-Fiは今やデフォルトの設備と言ってもいいものですが、ケーブルテレビなどはテレビを見ない世代には不要です。
また、ワンルームなどの限られたスペースに無理にバスタブを置くよりも、シャワーブースのみにして、少しでも部屋を広くするなどの工夫がされた物件のほうが好まれる場合も多くあります。
条件④相場にあった利回りであること
ネットなどで物件探しをし始めたばかりの頃は、どうしても利回りの高い物件にとびついてしまいたくなります。しかし、利回りはエリア相場にあった数字から選ぶことが大切です。
利回りとは、投資をしたお金が増える早さのことですので、不動産投資をするからには、少しでも早くたくさんの利益が欲しいと思うのは当然です。
ただ、物件の情報に記載されている利回りは、1年間を通じて満室経営であることを前提に計算されています。仮に、年の途中で空室が発生すると書いてある利回りを維持できなくなってしまうでしょう。
つまり、利回りがどれほど高い物件であっても、入居者がそこにいなければ、高い利回りは絵にかいた餅ということになります。
不動産投資における利益とは、あくまでもその物件に賃貸需要があり、さらに入居者が継続して住み続けてくれることで長期間、安定して発生するものです。
たとえ、自分が希望しているよりも低い利回りの物件であっても、賃貸需要そのものが高いエリアで、空室リスクが少ない物件であれば、1年、2年と経営を続けるうちに、安定したパフォーマンスを出し続けてくれることの大切さを、理解できるようになります。
