東京の不動産投資物件3つの絶対条件
東京で不動産投資をするのであれば、物件について3つの絶対条件があります。
条件①住居系の物件にする
商業ビルやホテル、企業などが入っている不動産と比較すると、マンションなどの住居系の不動産は、価格が下がりにくい傾向があります。これは売買でも、賃貸でも同じです。
たとえば、テナント・事務所・店舗などのようなビジネスのための賃貸は、事業成績が落ちれば、すぐに撤退をしますが、住居ではそのようなことがありません。
今回のコロナ禍で、ご自身で実感された方もいらっしゃると思いますが、住居として住んでいる場所は、生活の基本の場であるため、よほどのことがなければ移動をしないのです。
つまり、バブルでも不景気でも、人には住むところが必要なので、住居系の不動産は、賃貸経営にも強いと言えます。
条件②首都圏・駅近の物件にする
前項で紹介をした、住居系の賃貸物件であれば、全国どこでも不動産投資がうまくいくというわけではありません。不動産投資の場合は、エリアも重要になります。
不動産投資には、賃料収入による利益と、売却による利益がありますので、どちらの方法でも、良い結果を生みやすい場所を選ぶべきでしょう。
たとえば、駅から近い首都圏の物件です。このようなエリアは、もともとの賃貸需要が高く、入居者が付きやすい場所です。将来、物件を売却することになったとしても、収益物件としての需要がある首都圏エリアであれば、価格を下げることなく、スムーズな売却が期待できます。
首都圏の中でも、多くの人に人気のあるエリア、例えば、住みたい街ランキングなどにランクインするタイプの場所は、「一度は住んでみたい」と思っている人が潜在的に多いため、賃貸でも売買でも、常に需要があります。
上記とは逆に、不便な場所や人気のないエリアでは、賃料を下げないと埋まらないケースもあります。また、売買の際にも買い手が見つかりにくいことが理由で、物件価格を下げて対応しなければならないこともあります。
不動産投資をするのであれば、賃貸需要・賃料・物件価格のどれもが下がりにくい、東京の人気エリアの物件を選ぶことが大切です。
条件③中古に手を加えるタイプの物件にする
中古マンションに手を加えたタイプのマンションを、リノベーション物件、リフォーム物件などと呼び、最近は人気があります。
そのもう一歩先を行き「賃貸だけど、手を加えても良い」物件にすると、入居者の物件への愛着度が増し、退去しがたい物件へと成長させることができます。このような考え方は、これから不動産投資をスタートするにあたって、他にはない強力なコンテンツになります。
リフォームやリノベーションというのは、もともとあった画一的なマンション設計から一歩踏み出した賃貸物件ではありますが、根本的に「提供する側が、住む人のライフスタイルを決める」という点では、新築のマンションと差がありません。
そればかりか、貸す側の考えるライフスタイルと、借りる側のライフスタイルがかみ合わなければ、東京のどんな好エリアにあっても、最悪の場合、入居者が見つからない可能性もあります。
しかし、ある程度の住まいのベースだけを作り、「あとはお好きにどうぞ」と、入居者の自分らしさを表現できる余白を残しておくことで、賃貸物件でも、自分らしいライフスタイルの実現ができます。
このようなフレキシブルな発想で不動産投資をさせてくれる不動産会社は、東京でもまだまだ少ない状態です。多様性の時代、サスティナブルな時代を迎えるこれからの東京に、足りていない新しい概念の賃貸物件と言えます。
