10年後に訪れる「タワマン大崩壊」…思い切って購入した会社員が後悔する、まさかの顛末

築30年を超えるマンションが加速度的に増えていく

国土交通省によると、マンションのストック総数は、2021年末時点で約685.9万戸。1世帯当たりの平均人数が2.21人（2020年国勢調査より）ということを考えると、約1,516万人、日本人の約1割がマンション住まい、と推計しています。新規供給数はリーマンショック時に大きく減少したものの、年間10万戸程度、一定の供給数を維持しています。

さらに築年数ごとの戸数をみていくと、1992年以前に建てられた築30年以上のマンションが133.5万戸、1982年以前に建てられた築40年以上のマンションが115万6,000戸、全体の17％程度になっています。それが10年後には2.2倍の249万1,000戸、20年後には3.7倍の425万4,000万戸にもなる見込みです。

新築マンションは増え続け、さらに築古マンションも加速度的に増えていきます。そのなかで懸念されているのが、マンションの修繕問題です。

マンションの修繕工事は、12年周期で行うのが目安です。理由のひとつが、国土交通省の『長期修繕計画作成ガイドライン』で「外壁塗装などの建物に関する工事は12年目を目安に行う」とされているからです。

立地や使用条件などにより建物の劣化度合いは異なるので、すべてのマンションで12年ごとに修繕が行われるわけではありませんが、いずれにせよ、10数年ごとに行われる大きな出費に備えて、マンション入居者は修繕積立金を毎月支払っています。その額はマンションの規模などにより変わってきますが、国土交通省『平成30年度マンション総合調査』によると、2018年の修繕積立金の平均月額は1万1,243円となっています。

実際の修繕はマンションの規模や内容にもよりますが、工事開始から完了まで数年かかることがあります。そのような場合、1年ごとに代わる理事会ではなく、修繕委員会を別に設立することも。そこで発注方式等を選定し、総会で承認を受け……と進めていきます。そこが大規模なマンションになればなるほど面倒になり、修繕の必要があるのに進まない、という事態に陥ることがあるのです。