不動産投資…「法人化すべき人」と「個人ですべき人」の境界線

法人化の判断は「法人スキーム」に応じて発生するコストも判断材料に

法人化費用は、法人設立時に一度だけ発生する費用です。法人化すると毎年発生する費用に法人住民税がありますが、法人住民税は法人税割と均等割の両面から課税され、法人税割は法人所得に関連して課税されます。所得がなければ法人税割は課税されません。ただ、そもそも不動産投資は収益を上げることが目的のため課税されないことを前提に考えるのは現実的ではないでしょう。なお、均等割は所得がなくても資本金や従業員数に応じて課税されます。

たとえば東京都の場合、法人を設立すれば毎年最低限7万円は納税することになります。法人化の判断は、税制面だけでなく法人スキームに応じて発生するコストも判断材料になります。スキームの基本は、以下の3種類に大別できます。

• 法人で物件所有：家賃収入を法人に帰属させ収入を分散させるスキーム
• 法人で管理：家賃収入から管理委託費を法人収入にするスキーム
• サブリース：法人が一括借上をしてオーナーに家賃を支払うスキーム

節税効果が最も大きいのは家賃収入を法人に帰属させて収入を分散させる方法ですが、個人で不動産投資をはじめて途中から転換するには、所有権の移転手続きや事務手数料などかなりの手間や費用がかかるでしょう。そのためのコストは十分に考慮しなければなりません。

以上、「不動産投資を法人化することがいいのかどうか」ということについて考えてみました。所得の金額によっては法人化することで大きな節税につながりますが、法人化にはさまざまなコストと手間が発生します。安易に飛びつくとかえって高くついてしまうこともあるため、法人を設立する前にじっくりとシミュレーションしてから決断するようにしましょう。