今回は、「物納」に備えて何を準備するべきかを見ていきましょう。※本連載は、株式会社フジ総合鑑定の代表取締役・藤宮浩氏と、税理士・髙原誠氏の共著、『日本一前向きな相続対策の本』(現代書林)の中から一部を抜粋し、不動産を相続する際に知っておくべきこと・実践するべきことをご紹介します。

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満たす必要がある要件は4つ

相続税は現金一括納付が原則ですが、一括で支払えない場合は「延納」(分割納付)が認められています。延納によっても金銭で納付することが困難な場合、相続財産そのもので納付することができます。これを「物納」といいます。

 

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物納が認められるためには、次の要件を満たす必要があります。

 

①延納によっても金銭納付が困難な事由があり、かつ、その納付を困難とする金額を限度とすること

 

②申請財産が定められた種類の相続財産であり、かつ定められた順位によっていること

 

③定められた期限までに所轄税務署長に物納申請書および物納手続き関係書類を提出すること

 

④物納適格財産であること

物納するためには事前の「整備」が欠かせない理由

物納する財産は、国が管理や処分をするのに適したものでなければなりません。例えば、抵当権が設定されていたり、所有権について争いがあったりする財産は、物納に不適当とされ、物納することができません。

 

物納するためには事前の整備が欠かせません。いざ相続が発生してから、予定していた物納ができなかったというのでは大変なことになりますので、相続が起こる前から準備をすることをおすすめします。

 

では、土地を物納する場合の準備のポイントについてお話しします。

 

①物納適格性を判定する

 

物納を予定している土地が、物納の要件を満たしているのかどうか判定を行い、万が一不適格であれば、適格となるよう整備する必要があります。

 

複数の不動産を所有し、物納予定地が決まっていない方は、すべての土地について適格性の判定を行い、物納する土地の優先順位を定めます。

 

②境界確定測量をする

 

実測面積が公簿面積と一致していなかったり、境界が確定していなかったりする場合は、物納が認められません。したがって、土地を物納するためには、境界確定測量がすんでいる必要があります。

 

③物納予定地の整備を行う

 

土地の共有状態の解消や権利関係の調整等には、時間がかかることが予想されます。物納するために整備が必要と考えられる場合は、なるべく早めに整備に取り掛かりましょう。

 

④物納準備は相続前にすませる

 

物納整備には、測量費用・登記費用など、多くの費用が発生する可能性があります。しかし、相続が起きた後で相続人がこれらの費用を負担したとしても、相続税の計算上、相続財産から控除することはできません。

 

相続が起きる前に、土地をお持ちの方自身で整備をしておけば、相続財産が減ることで、間接的に相続税の節税にもつながります。

 

一般に、国は「いちばんうるさい買い主」と言われているほど、物納の適用要件は厳しいものです。物納の整備をすませておけば、仮に第三者へ売却するときには、さらに容易になると言えます。

不動産問題を解消する秘訣は「家族への思いやり」

土地の境界が正確にどこにあるかは、ブロック塀やフェンス等の設置に関わった当人しか把握していないことが多いものです。代替わりして子世代同士になると、境界確定が困難になる場合が少なくありません。

 

隣地との間に境界問題等が潜んでいると知らず、相続するときになって初めて問題に直面したら、残された家族は困ってしまいます。

 

お持ちの不動産の問題を解消しておくことは、家族に負担をかけないためにも大切です。安心して相続できる状態にしておけば、きっと感謝されることでしょう。

 

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ただし、隣地と交渉することは、喜寿・米寿世代の方にとって精神的な負担になるかもしれません。そんなときは問題解決に慣れている専門家に任せた方が精神的な負担が少なく、交渉が円滑に進む場合もあります。

 

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