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大規模な都市開発が進む首都「ウランバートル」
◆資源大国として台頭するモンゴル
日本の方にとってモンゴルといえば、遊牧民や相撲のイメージが強いかと思いますが、実は発展著しいアジアのなかでも高い経済成長力を誇っており、将来有望な投資先として注目されています。
かつてモンゴルは、旧ソ連の影響を受けたモンゴル人民党の一党独裁による社会主義国として「モンゴル人民共和国」を名乗っていましたが、東欧革命による民主化の波がモンゴルにも押し寄せると、1990年に当時のドゥマーギーン・ソドノム閣僚会議議長（首相）が一党独裁を放棄することを決断。1992年には新憲法が制定され、国名も「モンゴル国」に改められると、民主化・市場経済化が急速に進んでいくこととなり、それが今日の経済成長へと繋がっています。
また、モンゴルでは古くから牧畜業が盛んですが、近年は資源国として注目されています。世界有数の金・銅の埋蔵量を有する「オユトルゴイ鉱山」や、原料炭の埋蔵量で世界最大級を誇る「タバントルゴイ炭鉱」を抱えるなど、日本の4倍を超える広い国土に豊富な鉱物資源が眠っており、鉱業を新たなけん引役として経済成長の勢いが加速しています。
世界銀行によると、2017年のモンゴルの名目GDPは、2000年比で10倍の114.8億ドル（約1兆2,467億円）に拡大。また、一人当たりGDPでみると、モンゴルは成長著しい東南アジア諸国をも上回るスピードで拡大を続けています。
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◆「ゲル」から近代的なアパートへの移住を推進
現在、首都ウランバートル市では持続的な発展に向けた都市機能の強化のため、JICA（国際協力機構）によるプランニングのもと、大規模な都市開発が進められています。そのなかで主要な項目のひとつとなっているのが、市内各所に点在している、伝統的住居「ゲル」の集積地帯「ゲル地区」と呼ばれるエリアの再開発です。
ウランバートル市では、人口・都市機能の一極集中や、ゲルでの暖房用石炭の使用などによる大気汚染が大きな課題となっています。そのため、市はゲル地区を再開発して電気や水道、暖房設備などのインフラが整備された近代的なアパートメントを整備し、購入支援も行うことで、ゲルからの移住を積極的に促しています。
ウランバートル市でアパートメントに居住している世帯は現在約4割とされていますが、2030年までに、約7割の世帯がインフラの整った近代的なアパートメントに居住すると市は見込んでいます。また、JICAによると、2030年にはモンゴルの全人口の55.5％に当たる187万人がウランバートル市に居住する見通しで、市内におけるアパートメント需要は拡大傾向が続くと見られています。
東南アジアの主要都市と比べても、物件単価は低水準
◆手頃な価格水準と高い賃貸利回り
モンゴル不動産の魅力としては、物件価格が右肩上がりでありながらも、引き続き手頃な水準にあることがあげられます。モンゴルの不動産市場調査会社「Thenkhleg Zuuch」によると、1㎡当たりの平均住宅価格は2006年の595,629トゥグルグ（約24,108円、2019年6月20日時点）から、2018年には約3.8倍となる2,259,800トゥグルグ（約91,468円、2019年6月20日時点）へと上昇しています。しかし、人気の不動産投資先である東南アジアの主要都市と比べても、依然として物件単価は低水準にあります。
また、賃貸利回りが比較的高い点も魅力のひとつで、ウランバートル市の賃貸利回り（グロス）は、10年以上に渡って10％前後の高い水準で安定的に推移しています。さらに、モンゴル不動産はドル建てで物件を購入できる点も、外国人投資家にとって安心材料といえるでしょう。
Thenkhleg Zuuchが「モンゴルの不動産市場は2025年にかけて年平均13％成長する」と予測しているなど、引き続き成長期待は高く、モンゴル不動産は今後も魅力的な投資先となっていくと予想されます。
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◆注目は利回り保証＆買取保証付きの物件
不動産市場の成長期待の高いモンゴルですが、モンゴル不動産に投資するのは初めてで不安だという方も多いと思います。そこで注目したいのが、「利回り保証」と「買取保証」のダブル収益保証が付いた物件です。
利回り保証があることで安定的にリターンを享受できるだけでなく、一定期間経過後にデベロッパーが物件を買い取ってくれる買取保証によって出口が確保されているため、初心者の方でもより安心感が持てるのが特徴で、モンゴルでは大手デベロッパーが開発するプロジェクトでもこうしたダブル収益保証が付いた物件があります。
例えば、「シャングリラ・ホテル・ウランバートル」や「米国陸軍施設」なども手掛けたモンゴルの大手デベロッパー「モンコングループ」の最新プロジェクトとして、ウランバートル中心部とチンギスハーン国際空港の間に位置する新興居住区で手掛けるコンドミニアム「Mandala Garden（マンダラ・ガーデン）」（約500万円台～／45.30㎡）には、“最長7年間・10％の利回り保証”と“購入価格の100％での買取保証”が付帯しています。
同プロジェクトでは、約10ヘクタールの敷地にコンドミニアム全15棟が建設される以外にも、スーパーマーケットやレストラン、幼稚園、小中高等学校、歯科医院、美容サロン、雑貨店、スポーツコンプレックス、ランニングコースなども整備される予定で、中高所得層やファミリー層から人気を集めることが見込まれています。
モンコングループの物件は現地でも人気が高く、直近のプロジェクトである「Mandala Town（マンダラ・タウン）」と「Confort Town（コンフォート・タウン）」という2つのウランバートル市のコンドミニアムは、それぞれ全体の80％、50％が完成済みとなっていますが、すでに完成部分の入居率は100％を誇っています。
これからモンゴル不動産への投資を検討する方は、「利回り保証」と「買取保証」のダブル収益保証が付いた物件の情報は、ぜひおさえておきたいところです。
中尾 孝久
フォーランド リアルティ ネットワーク ジャパン株式会社 代表取締役
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