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鉄道開発が進むマカティは、今後も狙い目の地域
現在、フィリピン不動産投資を検討する際に、第一候補になりやすいのが、マカティ市のコンドミニアムです。
マカティ市は、フィリピンの首都・マニラの南東に隣接し、メトロ・マニラと呼ばれるマニラ首都圏に属する都市です。高層ビルが立ち並び、金融系の企業テナントも多いため、「フィリピンのウォール街」とも呼ばれるフィリピン経済の中心地。日本でいうと、東京の丸の内や大手町に近いイメージですが、新しく開発された街なので、もっと先進的なイメージがあります。
日本だと、丸の内や大手町は完全にビジネス街ですが、フィリピンでは、職住近接が常識で、ビジネス街のすぐ近くに住宅街や高級ショッピングモールなどの商業エリアが隣接しています。ちなみに、東京都千代田区は、面積が約12平方kmで人口は約6万人ですが、マカティ市は、面積が約27平方kmで、人口は約51万人です。
フィリピンは鉄道の整備が遅れていて、交通渋滞が激しいことが難点です。その解消のため、激しく渋滞するマカティとグローバルシティの間を結ぶ道路にモノレールの建設が進んでおり、また、マニラ首都圏全体を結ぶ地下鉄も2024年までに開通予定です。これらの交通インフラが整備されれば、さらなる発展が期待できます。
マカティ市のコンドミニアムが投資対象として第一候補となるのは、発展と人口増加が著しい地区であるにもかかわらず、住宅の供給が足りていないためです。前回の記事でも少し触れましたが、そのために家賃相場も、年々上がっています。
北マカティエリアは「オンラインカジノ」で発展
いま現地投資家からの注目が一番集まっているのが、北マカティエリアです。北マカティは、経済特区としてオンラインカジノの設立が認められており、多くのオンラインカジノ企業が集まってきています。オンラインカジノはオペレーション業務に多くの人手を要するために、そこで働くフィリピン人と、中国や台湾から移住してきた労働者が集まり、急速に人口が増えているのです。
昨年1年間だけで中国からの移住者は10万人もいて、その多くが北マカティのオンラインカジノ企業で働き、北マカティ周辺に住んでいます。当然、住宅不足が生じており、空きが出ればすぐに埋まる状態が続いています。
ちなみに、フィリピンでオンラインカジノ産業の存在感は大きく、フィリピンの主要な外貨獲得手段であったコールセンターなどのBPO（business process outsourcing）産業と肩を並べるほどの産業規模になっています。つまり、北マカティのオンラインカジノ産業から生まれる巨額マネーが、フィリピン経済を動かす大きな力になっているのです。
キャピタルゲインとインカムゲインの両方が狙える
マカティエリア全体で見ると、プレビルドの物件は少なく、転売物件と中古物件への投資が中心となります。需要が多いのは、スタジオタイプ（ワンルーム）のコンドミニアムで、基本的にこのタイプへの投資をおすすめします。
マカティ市全体が高級住宅街であるため、スタジオタイプでも他のエリアよりは賃料相場はやや高めで、投資金額の目途としては、700万円から1,000万円程度、表面利回りで8～10％程度で回る物件が中心です。
マカティでの不動産投資の特徴としてはインカムゲインとキャピタルゲイン、両方が狙えることです。こういうエリア、あるいは国は、少ないのではないでしょうか。
たとえば、インドネシアやカンボジアといった国では、物件を選別した不動産投資ならキャピタルゲインはそこそこ狙えますが、基本的に人口が少ないため家賃相場が低く、インカムゲインはあまり期待できません。キャピタルゲインとインカムゲインの両方が狙えるフィリピン・マカティエリアは、非常に貴重な投資対象であると考えています。
