フィリピン不動産投資…「転売物件」を買う絶好の時期とは?

発展とは、よい方向に変化していくことである。大きな経済発展の過程にある国では、社会が変化する速度も速い。それが最たる国がフィリピンだ。拙著『億万長者になりたければ、フィリピン不動産を買いなさい』が出版されてから2年半が経ち、当時書いたフィリピン不動産投資の状況が変わってしまった部分もある。そこで、今回から数回にわけて、最新のフィリピンの不動産投資状況について、改めてご紹介する。第2回のテーマは「転売物件を買う絶好の時期とは?」。

主要都市のプレビルド物件は「転売」を狙え!

フィリピン不動産の買い方について、以前は、主にデベロッパーが販売するプレビルド(企画段階の契約販売)での購入をおすすめしていました。しかし現在、弊社ではプレビルド物件は、「転売」をメインにご案内しています。

 

とくにマカティやグローバルシティでは、大規模な開発プロジェクトのデベロッパー販売価格は、だいたい上昇してしまっているため、転売のほうが、投資先として魅力があるのです。

 

ですので、取り扱い物件の主流は「転売」と「中古」となっています。ちなみに「転売」と「中古」の違いですが、プレビルドで購入した物件を、竣工・入居前に別の人に売るのが「転売」で、竣工後の物件が「中古」です。

2018年後半に出てくる「転売物件」は大チャンス?

ここで、簡単にプレビルド物件についてご説明しておきましょう。

 

デベロッパーがコンドミニアムの開発を企画してから物件の竣工までだいたい4~5年かかります。その計画の段階で販売するのがプレビルド物件です。日本でも分譲マンションは完成前に売られるのが普通ですが、それとだいたい同じです。ただし、フィリピンの場合は、購入タイミングによって値段が変化し、「早ければ早いほど安く購入可能」、逆に「工事が進んで、竣工に近くなるほど値段が上がる」というのが、プレビルド物件の大きな特徴です。

 

発売開始から竣工まで4~5年ほどかかるのがプレビルド物件ですが、マカティではいま、大規模プロジェクトの販売開始から竣工までのちょうど中間あたり(販売開始から2年程度)で来年から再来年にかけて竣工を迎える物件が多くあります。そういったプロジェクトから、転売物件が出てくるのです。もちろん、それ以外に中古物件もあります(グローバルシティは、もう少し早くから大規模開発が進んでいるので、中古物件が多くなっています)。

 

では、竣工前なのにどうして転売物件が出るのでしょうか? プレビルド物件をデベロッパーから販売当初に購入する場合、支払い方法の選択肢が複数あるのですが、そのうちのひとつに、最初に販売価格の10%を頭金として支払い、工事期間中に20%を分割で支払い、竣工時に残りの70%を支払う、という3段階払いの支払方法があります。

 

ところが、プレビルドの購入者のなかには、経済的な事情の変化によって、竣工時に支払うお金のめどが立たなくなったり、いま急に現金が必要になったりする人が、少なからずいます。そのような人が転売物件として、プレビルドで買った物件を売りに出すのです。

 

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また、先に述べたように、竣工が近づくにつれて物件価格が上がっていきますので、ある程度のキャピタルゲインが得られるまで値上がりした段階で、いわゆる「利食い」で売る人もいます。

 

これには、フィリピン不動産の税制度も関係しています。フィリピンでは、不動産売却時には、損益に関わらず、売却価格か評価額のどちらか高いほうに対して一律6%の税金が課されます。ところが、竣工前の売却だと、原則としてこれが課税されないのです。そのため、ある程度物件価格が上がっていたら、竣工前に売却して利食いしようという動きが出るのです。

 

上の説明からおわかりかと思いますが、プレビルド物件では、竣工に近くなればなるほど、転売の売り物の数が増え、その値段も上がります。デベロッパーもそれを見越して、竣工に近くなるほど、名義変更手数料などの料金を上げてきたりします。無駄な投資コストが増えるということです。

 

そこで、短期的に見ると、販売開始から竣工までのちょうど中間くらいの今年後半は、マカティエリアの転売物件に限っていえば、絶好の買い時だといえるのです。これが前回書いた、「フィリピン不動産投資は、いまが絶好のチャンス」ということのミクロ的な理由です。

「転売」で安く買える理由…メリット、デメリットは?

次に、転売物件のメリット、デメリットについてご説明しましょう。

 

以上の説明でおわかりだと思いますが、転売物件を売る人は、多かれ少なかれ急いで売って現金化したいと思っています。そのため、デベロッパーが中途で売却するときの販売価格よりも低い価格、つまり周辺不動産の実勢価格か、あるいはそれよりも低い価格で売りに出すことが多いのです。だいたい100万ペソ(約220万円)くらい、転売ではデベロッパー価格よりも安くなります。

 

つまり買う側からすれば、(その時点で)デベロッパーから買うよりも、安く買えること、それが転売物件購入の最大のメリットです。いくらフィリピン不動産が日本よりは安いといっても、最低でも数百万円を超える投資ですから、少しでも初期投資を抑えることは、大きな効果を生みます。

 

一方、デメリットもあります。それは、デベロッパーからの購入と異なり、基本的に一括払い、もしくは購入価格の半分くらいの頭金が必要になってきます。まれに前所有者の分割払いを引き継げる場合もありますが、例外です。

 

そして、物件はすべて「1点もの」で、しかも売主は急いでいることがほとんどですので、購入は「早い者勝ち」となり、即断即決の意思決定が求められます。この点で、日本人は一般的に、意思決定に時間のかかる方が多く、考えている間に売れてしまうことがよくあります。あるいは資金手当てのめどをつける(ローンの審査待ちなど)の間に売れてしまうということもよくあります。

 

マカティで優良な転売物件(中古物件も同様です)を買うには、なによりも買う側のスピードが大切で、そのためには、

 

(1)資金の手当てをしておくこと。購入代金を現預金で持っていることが一番いい。

 

(2)「こういった物件なら買う。こういった物件は買わない」という基準をあらかじめ決めておいて、基準にあう物件が出たときは即決すること。

 

という2点が重要になってきます。

 

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ハロハロアライアンス ディレクター
GATE of ASSETS 財団 常任理事
公益財団法人 国際人材育成機構 マニラ駐在員事務所開設準備室長 

1979年、愛知県生まれ。大原簿記専門学校卒業後、アパレル会社での勤務を経て、2000年、同業種で独立。同年自社ブランドを立ち上げ、卸、直営店舗を展開。その後、海外生産拠点を背景にOEM事業を開始。2005年にフィリピンに行き、1人のタクシードライバーに人生の生き方を考えさせられ、同地にて為替&アテンドビジネスをはじめ、もともとの事業を売却。その後、2007年にコンサル会社、2009年にPR会社を設立。2010年にフィリピンでオフショアのシステム会社を経営するO氏と出会い、同年Hallohallo incの立上げに従事する。

2014年にHallohallo Home incを立ち上げ、Hallohallo Assets、System、Travel、WebTV、Design、Builder、Exercise、Life、School、Maintenance、Architect、Salon、Clinic、Spaやストリートチルドレン復学プログラム等、多くの新規事業をアライアンス事業として立ち上げる。

著者紹介

連載ドゥテルテ政権下で成長加速! 世界の投資家が注目する「フィリピン不動産投資」で日本人が勝つための最重要ポイント2018