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中古物件は「現地コネクション」がないと無理？
マカティやグローバルシティでは、投資用、実需用にかかわらず、中古物件の売買も盛んです。弊社の現地スタッフも投資目的や自分が住むために、中古コンドミニアムを購入している者も多くいます。
フィリピンの中古不動産市場は、投資を検討する際には知っておいたほうがいい、日本と異なる点がいくつかあります。
まず、中古だからという理由で、値段がいきなり2割も3割も安くなることはない、ということです。新築でも中古でも価格差はあまりありません。これは買うときにはデメリットのように思えますが、逆にいうと、売るときにはメリットにもなります。
また、日本だと「レインズ」のような、不動産業界で広く使われている不動産情報プラットフォームがありますが、フィリピンにはそういうものはありません。中古物件は基本的には相対取引であり、売買情報はブローカー（仲介業者）からの「口コミ」で伝わることがほとんどです（一部、ネット上での売買も行われています）。これは転売物件でも同様です。
そこで、優良な中古物件、転売物件の情報を得るには、現地ブローカーとの人的なコネクションが非常に重要です。しかし残念ながら、日本人の業者がいきなり、現地ブローカーとコネクションを作り情報をもらおうと思っても、ほとんど不可能です。
手前味噌ですが、弊社が情報を集めて、優良物件をご紹介できるのは、本社がフィリピンの法人であり、多くのフィリピン人スタッフが奮闘しているためです。そのため、フィリピン不動産の転売物件、中古物件に関しては、おそらく日本で随一の情報収集力だと自負しています。
また、レインズのような情報プラットフォームがないだけではなく、日本のように、間取り図から、方位から、外観、内観の写真までついた親切な物件資料は、まず存在しません。そのため、弊社では物件の「パターン」がわかる資料をご用意して、「だいたいこんな感じ」というイメージをつかんでいただいています。転売物件と同じく「1点もの」なので、基本は即決で、しかも現金一括払いが必要です。（この点について、くわしくは前回記事をお読みください）。
フィリピン・マカティで優良な中古物件を買うためには、豊富な現地ネットワークをもつ業者から情報を集めることと、転売物件と同様にスピード感が重要になるのです。
1年で10%も…「家賃相場」は年々上昇している！
制限も多い中古物件投資ですが、それをおして取り組むメリットもあります。1点目は、すぐに賃料が得られるということ。プレビルド物件（その転売物件も）は、購入してから、竣工になり内装工事（※）をして、テナントが入るまで、収入はなく、資金が寝たままになります。
（※ フィリピンでは、賃貸住宅は、内装をすべて済ませて、基本的な家具・家電を入れて、すぐに暮らせる状態で貸すのが普通です。これはオーナーの負担となります）。
ところが中古物件の場合、すでに内装は済んでいるのでその追加費用は不要であり、マカティの通常の物件であれば、すぐに次のテナントは見つかります。つまり投資資金を寝かせておく期間がほとんどなく、すぐにインカムゲインが得られるので、資金利用効率が高いのです。
もう1点は、その賃料が毎年上がっているということです。たとえば、私たちが販売していたマカティのレラトという物件では3棟のうち1棟が竣工していますが、テナントを探し始めた1年くらい前は、スタジオタイプ（ワンルーム）の家賃を2万5,000ペソ～2万7,000ペソ（約5万円～5万4,000円）で提示していました。ところが、いまは3万ペソ（約6万円）になっています。たった1年で、10％以上家賃が上がって、しかも、オフィスエリアに近い人気物件なので、入居希望者が後を絶たないのです。
当然ですが、家賃の上昇にともなって、不動産物件自体の評価、資産価値も上がっていきます。つまり、フローの収入が増えていくだけではなくて、ストックの資産価値も上がっていくのです。
日本国内の賃貸物件でも、オーナー様が努力して、周囲の物件よりも賃料を多少高く設定する、あるいは「下がり方を少なくする」ことはできるかもしれません。しかし、放っておいても賃料相場全体が年々上がっていくということは、まず考えられないでしょう。
このような“成長の果実”を得られることがフィリピン不動産投資の最大の魅力ですし、また、それをすぐに得らえることが、中古物件の大きなメリットなのです。
