ますます高まる賃貸需要・・・フィリピン中古物件投資の魅力

発展とは、よい方向に変化していくことである。大きな経済発展の過程にある国では、社会が変化する速度も速い。それが最たる国がフィリピンだ。拙著『億万長者になりたければ、フィリピン不動産を買いなさい』が出版されてから2年半が経ち、当時書いたフィリピン不動産投資の状況が変わってしまった部分もある。そこで、今回から数回にわけて、最新のフィリピンの不動産投資状況について、改めてご紹介する。第3回のテーマは「フィリピン中古物件投資の魅力」。

中古物件は「現地コネクション」がないと無理?

マカティやグローバルシティでは、投資用、実需用にかかわらず、中古物件の売買も盛んです。弊社の現地スタッフも投資目的や自分が住むために、中古コンドミニアムを購入している者も多くいます。

 

フィリピンの中古不動産市場は、投資を検討する際には知っておいたほうがいい、日本と異なる点がいくつかあります。

 

まず、中古だからという理由で、値段がいきなり2割も3割も安くなることはない、ということです。新築でも中古でも価格差はあまりありません。これは買うときにはデメリットのように思えますが、逆にいうと、売るときにはメリットにもなります。

 

また、日本だと「レインズ」のような、不動産業界で広く使われている不動産情報プラットフォームがありますが、フィリピンにはそういうものはありません。中古物件は基本的には相対取引であり、売買情報はブローカー(仲介業者)からの「口コミ」で伝わることがほとんどです(一部、ネット上での売買も行われています)。これは転売物件でも同様です。

 

そこで、優良な中古物件、転売物件の情報を得るには、現地ブローカーとの人的なコネクションが非常に重要です。しかし残念ながら、日本人の業者がいきなり、現地ブローカーとコネクションを作り情報をもらおうと思っても、ほとんど不可能です。

 

手前味噌ですが、弊社が情報を集めて、優良物件をご紹介できるのは、本社がフィリピンの法人であり、多くのフィリピン人スタッフが奮闘しているためです。そのため、フィリピン不動産の転売物件、中古物件に関しては、おそらく日本で随一の情報収集力だと自負しています。

 

また、レインズのような情報プラットフォームがないだけではなく、日本のように、間取り図から、方位から、外観、内観の写真までついた親切な物件資料は、まず存在しません。そのため、弊社では物件の「パターン」がわかる資料をご用意して、「だいたいこんな感じ」というイメージをつかんでいただいています。転売物件と同じく「1点もの」なので、基本は即決で、しかも現金一括払いが必要です。(この点について、くわしくは前回記事をお読みください)。

 

フィリピン・マカティで優良な中古物件を買うためには、豊富な現地ネットワークをもつ業者から情報を集めることと、転売物件と同様にスピード感が重要になるのです。

 

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1年で10%も…「家賃相場」は年々上昇している!

制限も多い中古物件投資ですが、それをおして取り組むメリットもあります。1点目は、すぐに賃料が得られるということ。プレビルド物件(その転売物件も)は、購入してから、竣工になり内装工事(※)をして、テナントが入るまで、収入はなく、資金が寝たままになります。

 

(※ フィリピンでは、賃貸住宅は、内装をすべて済ませて、基本的な家具・家電を入れて、すぐに暮らせる状態で貸すのが普通です。これはオーナーの負担となります)。

 

ところが中古物件の場合、すでに内装は済んでいるのでその追加費用は不要であり、マカティの通常の物件であれば、すぐに次のテナントは見つかります。つまり投資資金を寝かせておく期間がほとんどなく、すぐにインカムゲインが得られるので、資金利用効率が高いのです。

 

もう1点は、その賃料が毎年上がっているということです。たとえば、私たちが販売していたマカティのレラトという物件では3棟のうち1棟が竣工していますが、テナントを探し始めた1年くらい前は、スタジオタイプ(ワンルーム)の家賃を2万5,000ペソ~2万7,000ペソ(約5万円~5万4,000円)で提示していました。ところが、いまは3万ペソ(約6万円)になっています。たった1年で、10%以上家賃が上がって、しかも、オフィスエリアに近い人気物件なので、入居希望者が後を絶たないのです。

 

当然ですが、家賃の上昇にともなって、不動産物件自体の評価、資産価値も上がっていきます。つまり、フローの収入が増えていくだけではなくて、ストックの資産価値も上がっていくのです。

 

日本国内の賃貸物件でも、オーナー様が努力して、周囲の物件よりも賃料を多少高く設定する、あるいは「下がり方を少なくする」ことはできるかもしれません。しかし、放っておいても賃料相場全体が年々上がっていくということは、まず考えられないでしょう。

 

このような“成長の果実”を得られることがフィリピン不動産投資の最大の魅力ですし、また、それをすぐに得らえることが、中古物件の大きなメリットなのです。

 

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ハロハロアライアンス/ディレクター
GATE of ASSETS 財団/ 常任理事
公益財団法人 国際人材育成機構/マニラ駐在員事務所開設準備室長 

1979年、愛知県生まれ。大原簿記専門学校卒業後、アパレル会社での勤務をへて、2000年、同業種で独立。同年自社ブランドを立ち上げ、卸、直営店舗を展開。その後、海外生産拠点を背景にOEM事業を開始。2005年にフィリピンに行き、1人のタクシードライバーに人生の生き方を考えさせられ、同地にて為替&アテンドビジネスをはじめ、もともとの事業を売却。その後、2007年にコンサル会社、2009年にPR会社を設立。2010年にフィリピンでオフショアのシステム会社を経営するO氏と出会い、同年Hallohallo incの立上げに従事する。

2014年にHallohallo Home incを立ち上げ、Hallohallo Assets、System、Travel、WebTV、Design、Builder、Exercise、Life、School、Maintenance、Architect、Salon、Clinic、Spaやストリートチルドレン復学プログラム等、多くの新規事業をアライアンス事業として立ち上げる。

著者紹介

連載ドゥテルテ政権下で成長加速! 世界の投資家が注目する「フィリピン不動産投資」で日本人が勝つための最重要ポイント2018