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「今からじゃ、もう遅い」って本当!?
フィリピン不動産に興味を持った日本人投資家の方がネットで情報を集めると、「供給過剰なので、いまからの参入では遅い」といった内容の情報に行き当たることがあります。弊社でもお客様からそういったご質問を受けることがよくあります。
結論から述べますと、フィリピン不動産投資は、「いまが絶好のチャンス」です。ただし、「エリアを選べば」という条件を付け加えなければなりません。
ドラッカーの語る「すでに起こった未来」とは？
絶好のチャンスということについて、マクロ的な根拠としては、フィリピン経済全体がまだ成長の初期段階であることが挙げられます。経済が成長しているということは、当然、不動産価格や賃料も数年前に比べれば上がっていることを意味します。この「すでに上がっている」という点を見て、「投資するにはもう遅い」と判断なさる方も出るわけですが、それは早計ではないでしょうか。
たとえば、かつて日本の高度経済成長がはじまった1955年から、1965年までに、都市部の地価はだいたい10倍くらいまで値上がりしました。一気に10倍になったわけではありません。最初は2倍になり、3倍、5倍、10倍と徐々に上がっていったのです。
2倍になったときに「高すぎて投資できない」と思った人はいたでしょうし、5倍になったときに「もう天井だろう」と思った人もいたでしょう。しかし、結局10年間で約10倍になったのです。そして、10倍になった1965年から現在まで、さらに数倍に値上がりしています。これは平均値ですから、エリアによっては、さらに大きく成長しているでしょう。もしタイムマシンがあって1965年の日本で銀座の土地が買えるなら、間違いなく買うはずです。
この高度経済成長初期の日本の姿が、いまのフィリピンです。過去数年でフィリピン不動産価格が上がっていても、今後の伸びから考えれば、今はほんの入り口に立っている可能性が、非常に高いのです。
経営学の巨人、ピーター・ドラッカーは「すでに起こった未来は、見つけることができる」として、それを見つける根拠の第一に人口構造を挙げています。フィリピンの人口構成は、若年層ほど多いピラミッド型をしており、これを見れば、長期的に考えてマクロ経済が成長を続けていくのが「すでに起こった未来」であることは間違いありません。
もちろん、経済には好景気・不景気の波がありますから、不動産価格が一直線に上がり続けるということは考えられず、一時的には下がるタイミングもあるでしょう。しかし、「今からの投資では遅すぎる」というのは、まったく的外れであると私たちは考えています。タイムマシンは不可能ですが、すでに起こった未来を見つけることは可能なのです。
エリアによって不動産需給は大きく異なる
次に、「エリアを選べば」という点についてご説明します。実際、一部のエリアでは現時点では、投資用物件が供給過剰気味になっているのは、事実です。
たとえばフィリピンの首都、マニラ。マニラ湾側のベイエリアには、近年いくつもの巨大な統合リゾート型カジノが建設され、多くの観光客を集めています。それにあわせて、マニラ中心街と湾岸を結ぶ高速道路沿いには、多くのコンドミニアムが建設されました。
しかし、カジノリゾートを訪れた観光客は、当然そのホテルに宿泊します。カジノで働く従業員のほとんどには、コンドミニアムの賃料設定は高すぎて入居できません。カジノリゾートと高速道路しかないような地域なので、カジノに興味のない人には住みにくいところです。そんな物件が大量に供給されたことで、マニラ全体でコンドミニアムが供給過剰状態になっており、今現在は、マニラでの不動産投資はあまりおすすめできません。
また、『億万長者になりたければ、フィリピン不動産を買いなさい』ではおすすめエリアとして挙げていたオルティガスですが、残念ながら、今現在では投資にはあまり向かないエリアになっています。
それは、オルティガスから近いマカティが非常に発展し、税制優遇される経済特区などが作られ、ビジネスの中心としての役割を強めたため、オルティガスからマカティに移転する企業が増えているからです。フィリピンでは、職住接近が好まれるので、企業が移転するとそこで働いている従業員も一緒に移動することが多く、オルティガスの不動産は需要が減少しています。長期的に見れば、オルティガスもフィリピン経済の成長に沿って発展していくでしょうが、現在はマカティの方が勢いのあることは事実です。
フィリピン全体で見ても、いちおしのエリアはマカティです。そして次がグローバルシティ（ボニフォシオ・グローバルシティ）、さらに、エリアではなくて1プロジェクトですが、セブ島のマクタンエリアで開発が進められている、アルーガのプロジェクト。これは、ロペス財閥傘下で高級不動産開発専門のデベロッパー、ロックウェル・ランド（Rockwell Land）が手掛けています。ご存じの方も多いでしょうが、マカティのロックウェルセンターを開発した企業です。
これらそれぞれのエリアの詳細については、後日別記事でご紹介していきますが、その前に、ミクロ的に見た「フィリピン不動産投資は、いまが絶好のチャンス」の理由と、投資手法（買い方）の変化について、次回の記事でご説明します。
