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「家賃保証があるから安心」だったはずが…
以前、20代の男性投資家から、所有している投資用マンションを売却したいという相談を受けました。
そのマンションには、サブリース契約が付いていました。
サブリースとは、不動産会社などがオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。オーナーは入居者から直接家賃を受け取るのではなく、サブリース会社から契約で定められた家賃を受け取ります。空室になっても一定の家賃収入を確保できることがメリットです。
特に、不動産投資を始めたばかりの人にとって、「家賃保証があるから安心」という説明は魅力的でしょう。
しかし、今回の相談では、そのサブリース契約が売却時の問題になりました。購入時には安心材料だったものが、売却しようとすると邪魔になる場合があるのです。
家賃が月1万5,000円違うだけで、売却価格に360万円の差
投資用不動産の価格は、家賃収入と利回りから逆算して判断されることが一般的です。
例えば、入居者が月額8万円の家賃を支払っているマンションを考えてみましょう。サブリース契約がなければ、オーナーは年間96万円の家賃を受け取れます。仮に購入希望者が表面利回り5％を求めるなら、価格は次のように計算できます。
ところが、サブリース契約があり、オーナーが受け取る家賃が月額6万5,000円だったらどうでしょうか。年間家賃は78万円です。
同じマンションでも、受取家賃が月額1万5,000円違うだけで、利回り5％で計算した価格には360万円もの差が生じます。もちろん、実際の売却価格は立地や築年数、管理状態、経費などによって変わります。しかし、投資家が物件を購入する際、実際に受け取れる家賃は重要な判断材料です。
入居者が月8万円を払っていても、オーナーが受け取れるのは月6万5,000円。サブリース契約が付いたまま売却する場合、買主はその収入を前提に価格を判断することになります。
