保有物件の「売り時」はどう見極める？すでにアパート投資をしている人が知るべき「資産の組み換え」戦略

「買って終わり」からの脱却。経験者が直面するキャッシュフロー悪化のサイン

建物には法的に定められた“寿命”があります。それが「耐用年数」です。耐用年数は、鉄筋コンクリート造・鉄骨造・木造などの建物構造ごとに定められており、不動産業界や金融業界においてはこれを不動産評価基準のひとつとしています。たとえば、一棟アパートをはじめとする木造建物の法定耐用年数は22年で、この年数をベースに確定申告の経費計上期間や不動産ローンの返済期間が決められます。

確定申告では、投資用不動産の購入費用（建物部分）を「減価償却」として数年にわたり経費計上できます。木造建物の耐用年数は新築で22年ですが、中古物件で法定耐用年数をすべて経過している場合は、購入後4年間で減価償却を行います。また、不動産ローンの返済期間も耐用年数を基準とすることが多いため、中古物件は新築と比較して節税・ローン対策の面でやや慎重な計画が求められます。

ここで、築12年の木造アパートを購入した以下の事例をもとに考察してみましょう。

・購入価格（建物価格）：5,000万円
・減価償却期間：10年（木造建物の耐用年数22年−築年数12年）
・減価償却費：年間500万円（建物価格5,000万円÷10年）
・ローン返済額：年間約533万円（借入額5,000万円・10年返済・金利1.275％と仮定）

この事例では、ローン返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」を起こしています。これでは帳簿上の経費が減り税負担が増えてしまうため、実質的なキャッシュフローが悪化します。加えて築12年前後となると、内装・外装ともに大規模修繕が必要な時期とも重なります。購入費用のほか高額な修繕費がかかるとなれば、期待していた収益・利回りが得られなくなる可能性があります。

保有物件の「売り時」を見極めるための客観的指標

すでに投資用一棟アパートを所有されているならば、前述の事例をご自分の物件に当てはめてみてください。デッドクロスを起こしてはいませんか？　以前より修繕費が増えてはいませんか？中古物件の場合、短めの減価償却期間や修繕費膨張による“手元資金の圧迫”を招くリスクがついてまわります。手残りの最大化を重視するならば、できるだけ耐用年数の長い物件、可能であれば新築物件へ資産の“組み換え”を考えることも一案です。

減価償却は、不動産投資における節税対策に大きな効果が期待できます。しかし、中古物件の場合はその恩恵を受けられる期間が短く、購入後わずか数年でデッドクロスを起こし、キャッシュフローの悪化へ突入することがあります。

物件を所有し続ければ負担が拡大する可能性もあり、ここでいよいよ出口戦略、すなわち売却へとシフトする必要性が高まってきます。「これまで稼げていたし、愛着もあるから手放すのはもったいない」などと決断を遅らせると、選択肢が狭まるおそれがあります。減価償却による節税効果が薄れ、修繕費が増大している物件を無計画に所有し続けることは避けたいところです。できるだけ早期に、比較的良い状態（＝家賃は低めでも満室経営等を維持できているタイミング）で売却したほうが賢明な選択といえます。

資産を飛躍させる「組み換え」という戦略

中古でも満室状態であれば、意欲的な投資家からの引き合いは見込めます。ここで得た売却益を頭金に、不足資金をローンで補えば新築物件の購入は十分可能です。安定した給与収入を得ている会社員投資家ならば、その高い与信力を背景にローン審査をスムーズに進められる傾向があります。さらに年収3,000万円超の高所得層であれば、億単位のローン利用も検討可能となり、複数戸を有する新築一棟アパートの購入も射程圏内に入ってきます。

現在所有している中古物件の投資寿命を的確に判断し、早期売却することによって利益を確定させます。そして安定・高額所得者ならではの与信力を活用しながら、より資産価値の維持が見込める新築一棟アパートへと乗り換えることができれば、ポートフォリオ全体の健全化・拡大を目指すことができます。

最適な組み換え先としての「新築一棟アパート」

不動産投資において大きな課題となるのは、今所有している物件をいつ売却し、次の投資へどう繋げていくかについての分析、すなわち「出口戦略」の策定です。デッドクロスに伴う税負担の変化や、建物の老朽化による突発的な修繕リスクでキャッシュフローが圧迫される前に、今ある資産をより優良な物件へ組み換えることが収益安定化の鍵となります。

新たな組み換え先としては、減価償却期間・ローン返済期間を長く設定しやすく、突発的な修繕リスクが低い新築物件、その中でも複数戸を有するため収益性が高く、一部空室になっても家賃収入がゼロにならない「新築一棟アパート」をお勧めします。

そこで重要なのは、一棟アパート投資に長けた不動産会社とパートナーシップを築くことです。ハウスリンクホームは、投資用アパートの開発から販売・管理までを一気通貫で行う不動産資産運用のリーディングカンパニーです。単なる販売にとどまらず、最適な売却タイミングの提案から次なる優良物件への組み換えまで、長期的な視野を持ちながら不動産オーナーに寄り添ってまいります。

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