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「自己資金ゼロ」vs「頭金全力投入」…「どちらを選ぶべき？」という初期の壁
年収1000万円超、預貯金も有り余るほどあるのに、これといった投資を行っていないビジネスパーソンは意外と多いようです。まだまだ低金利の昨今、何か利回りの良い資産運用を始めなければ“宝の持ち腐れ”になります。
周囲を見渡せば、株式投資や不動産投資で成功している友人・知人がたくさんいることでしょう。不動産は初期投資にお金がかかる印象ですが、株式のように収益の乱高下がなく、安定した家賃収入が見込めます。ネット上では「自己資金ゼロではじめられる不動産投資」などと謳う広告が頻繁に見られますが、その実態はどのようなものなのでしょうか。
＜物件A＞
・物件価格：1億円
・ローン条件：頭金なし、金利2.5％、返済期間20年
・毎月返済額：約53万円
毎月50万円超の返済はかなり重たく感じます。それならばローンに頼らず、有り余る預貯金から頭金5000万円を捻出すれば毎月の返済額は半減（約27万円）します。しかし手元資金はその分減ってしまうため、経済的な不安が残ります。
手元資金が尽きると経営が止まる…初心者が知らない「購入後のリアルな出費」
インターネットや書籍に溢れる「フルローンが最強」という論理と、「自己資金（頭金）を多く入れるべき」という論理の対立。初心者がいずれかを信じてスタートしてしまうと、早期に行き詰まってしまう危険があります。なぜなら、この2つの極論には“初心者だからこそはまりやすい落とし穴”があるからです。
前述の＜物件A＞購入例では毎月返済額が約53万円なので、それ以上の家賃を得なければ終始マイナス経営です。今や都心部では1LDKでも1億円超、しかし家賃相場は横ばいのまま、利回りは1～2％程度と低迷しています。では、頭金を5000万円入れて購入したらどうでしょう。毎月返済額は約27万円に下がります。
しかし、家賃（都心部新築・築浅1LDK相場）は月額25万円前後なのでまだマイナスです。そこで「全額現金で！」と奮発してしまうと、これもまた経営悪化につながります。
手元資金の枯渇が賃貸経営に及ぼすもの、それは物件の「維持・管理費不足」です。中古物件には付き物ともいえる室内設備の修理・交換は手元資金に余裕がなければ対処できません。対処不備は入居者満足度低下・退去に直結する大問題です。新築物件でも入居者募集の営業・広告費などまとまった費用がかかります。もし手元資金が枯渇したら、本業の収入や生活費を削って補填しなければならない事態にもなりかねません。
銀行が「オーナーの手元資金の残高」を厳しくチェックする理由
手元資金ゼロのもう一つのリスクとして、金融機関の「与信力ダウン」があります。
金融機関は融資審査の際、「この投資家は物件購入後にどれだけ現金を残せるか」を重視しています。そのため「経済的余力がない」と判断したオーナーに対しては、低めの融資額、高めの金利でリスクヘッジするのです。そうなると、投資家は入居者受けの悪い“劣悪物件”しか購入できなくなります。
初めて投資物件を購入する際は、頭金を適正額に抑えて融資割合を増やし、手元に現金を厚く残しておくことが必要です。経済的余力を保つことによって金融機関から「安全な経営者」というお墨付きをもらい、その後の再投資へと繋げる強固な「信用力」を築いていくことが必要です。
限られた自己資金を最も安全に、効率よく活用できるのが「新築アパート」
都心部のマンションは価格高騰し、利回りも低くなってきています。たとえ1億円を注ぎ込んでも、リターンはおろか赤字幅が広がっていくような状況です。
このご時世、不動産投資家が収益を上げていくためにはどのような物件を選べばよいのでしょう。それは、複数住戸から家賃収入が得られる一棟、そしてメンテナンスの出費が抑えられる新築、さらにいえば建設費が比較的安価な木造・鉄骨のアパートを選ぶことが最適解です。
1戸のマンションでは1戸分の家賃しか入りませんが、複数戸を有するアパートなら家賃収入は複数戸から家賃が入ります。加えて、1戸が空室になっても他の住戸からの家賃収入は途絶えないため、ローン返済の不安も払拭されます。なにより新築であれば、建物の耐用年数を超える30〜35年の最長期融資も引き出しやすく、毎月の返済額を低く抑えて手元資金（＝キャッシュフロー）を最速で増やすことができます。
新築一棟アパートの企画・提案で定評のある企業・ハウスリンクホームでは、土地の仕入れ、設計、施工から、購入後の賃貸管理まで一気通貫で行う「自動運転の資産形成」を提案しています。
同社をパートナーとして選ぶことにより、本業に忙しい初心者オーナーでも、無理のない自己資金設計から融資の引き出し、安定した満室経営が実現できます。不動産投資のゴールは「物件購入」ではなく、その後の「賃貸経営」にあります。一棟アパート経営を専門分野とし、多くのベテランオーナーから信頼を得てきたプロとタッグを組むことが「不動産投資成功」へのカギとなります。
