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「年収1,500万円の余裕」に隠された融資のタイムリミット
40代になると、月日の経過は急に速く感じられるようになります。この感覚は、役職に付き、部下たちに仕事を任せられるようになった心のゆとりから生まれるのかもしれません。経済的・精神的に安定期へと入る年代ではありますが、今の貯蓄だけでは老後の不安まで払拭できていないのが実情。50代になってから後悔しないためにも、今ある貯蓄を資産形成に活用していくことが必要です。
初心者が安心して取り組める資産形成の一つに「不動産投資」があります。不動産購入のための初期投資は高額になりますが、株式投資のように短期間で価格が乱高下することはなく、毎月安定した家賃収入を得られる点が魅力です。40代は会合や自己啓発など何かとお金がかかる時期でもあります。自己資金での一括購入は考えず、ある程度の現金を手元に残しつつ投資に挑んだほうが安心です。
年収1,500万円超の高額所得者には、「レバレッジ効果」を最大限に引き出せる不動産ローンの活用をお勧めします。レバレッジ効果とは、てこの原理のように「小さな力で大きな物を動かすこと」の例えで、少ない投資額で高額な資産（＝不動産）を取得することをいいます。高収入の会社員であれば、金融機関も前向きに融資を検討してくれるケースが多く見られます。この高い社会的信用（与信）を活かさなければ、まさに“宝の持ち腐れ”です。
ただし、金融機関がスピーディに対応してくれるのは30代までで、40代になると途端に対応が “硬化”します。その理由は、30代と比較しローン返済年数が短くなるからです。一般的な不動産ローンの最長返済年数は35年で、完済年齢は80歳までなので、35年ローンを組みたければ45歳（80歳－35年）までにローンを組む必要があります。年齢が高くなればなるほど返済期間は縮まり、毎月の返済額も割高になるため、金融機関も慎重になります。この完済時年齢の壁が、高額所得者にとっての「与信の定年」をつくり出しているのです。
健康リスクと「団体信用生命保険」の知られざる重要性
ローン契約締結時には「団体信用生命保険」（＝団信）への加入が求められます。団信とは、ローン契約者が事故や疾病などで返済ができない状態になった際に残債が完済される保険です。団信加入時には契約者の健康状態を告知する義務があり、もしそこでがんや心臓病などの重篤な病気が発覚すれば、団信に加入できず、ローンも組めません。
40代ともなれば、何かしら身体の不具合が出始めるものです。飲酒や喫煙、肥満などによる体調不良を抱えている人も少なくないでしょう。団信加入のため初めて人間ドックへ行き、医師から衝撃の事実を告げられてもおかしくない状態になっているかもしれません。だからこそ、体調が良く健康なうちにアクションを起こすことが重要なのです。
中古物件では対応できない「融資期間×耐用年数」の限界
ローン審査には、投資用不動産の属性も大きく影響します。たとえば、木造アパートの法定耐用年数はローンの最長返済年数（35年）より短い22年ですが、金融機関が認める高い建物性能や仕様を満たすことで、35年ローンを組むことが可能になります。
・劣化対策等級3（または同等以上の仕様）：「住宅性能表示制度」に基づいた高い防腐・防蟻・防水・換気等の対策
・長期優良住宅：長期にわたり良好な状態で使用するための措置講じられた優良な住宅
・省エネ基準適合住宅、ZEH住宅：高い断熱性能や設備性能によってエネルギー消費を抑えた住宅
このような高い性能や仕様を満たした木造アパートを新築すれば35年ローンが組めます。もちろん中古アパートであってもリフォームを施せば不可能ではありませんが、古さゆえに基準が満たせないケースがほとんどです。「価格が安いから」と中古アパートを選んでしまうと、基準を満たせずローン返済が厳しくなり、その結果破綻してしまう危険性が高まります。40代から長期キャッシュフローを安定させるには、耐用年数が長く、構造・性能面の属性も高い新築アパートを選ぶことが賢明です。
結論：新築アパート投資の有効性
年収1,500万円超の高額所得者であっても、40代になれば「与信の定年」を迎えることになります。月々の返済にゆとりが持てる35年ローンを組むためには、遅くとも45歳までにローン契約を締結し、返済をスタートさせなければなりません。また40代は身体の変調が出やすく、生活習慣の改善を試みても早期回復が難しい年頃です。予期せぬ重大疾病の発覚でローン審査に悪影響が及ぶ事態は避けたいものです。
そして、投資対象である物件選びも慎重に行いましょう。価格の安さから安易に中古アパートを購入してしまうと、莫大なリフォーム費用と割高なローン返済に苛まれ後悔することになります。今ある資産を最大化するためには、40代前半から新築アパートへの投資を検討し、45歳までに物件購入・融資期間最長の35年ローンをスタートさせることが有効です。
「どこから着手したら良いかわからない」という人は、まず新築アパート投資に長けたパートナー選びから始めることをお勧めします。ポイントは、物件選びから賃貸管理までを一括で行う不動産会社を選ぶことです。ハウスリンクホームは、「開発」から「管理」まで一気通貫で引き受け、本業で多忙なビジネスパーソンの資産運用をサポートします。ベストなパートナーとタッグを組むことにより、レバレッジの恩恵を最大限に活かした“手放しの資産づくり”が可能になります。
