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共有名義の不動産でも持分は売却できる
共有名義の不動産とは、建物や土地などの不動産を複数の人が共同で所有する形態であり、それぞれの所有者は自分の持分に応じた権利を持っています。共有名義の不動産は、不動産全体を売却する場合には共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分のみを売却する場合には、少なくともルール上は共有者の同意なく売却することが可能です。
例えば兄弟姉妹や配偶者と不動産を共同で所有していたとしても、自分が所有している持分については、法律上、第三者に売却する権利があります。これは民法上の権利として認められており、共有者全員の合意がなくても、自分の持分を単独で処分することができます。
しかし実際に持分を売却するとなると、いくつかの注意点があります。まず、共有状態のままでの持分売却は、買い手が現れる可能性がきわめて低いことに加え、もし現れたとしても売却価格は相場よりもかなり低くなります。
これは、共有名義の不動産は共有者の同意がなければ物件全体を自由に使ったり処分したりすることができないため、全くの第三者が持分を取得しても意思決定が複雑になり、取得した不動産を利用できる可能性が低いためです。
また、他の共有者との関係が悪化している場合や、売却に反対されている場合は、トラブルに発展する可能性もあります。
さらに、持分売却には法的な手続きや税金の問題も関係してきます。譲渡所得税や登記費用などの計算や手続きが複雑になる場合もあるため、事前に税理士や司法書士などに相談してシミュレーションを行うことが大切です。
そもそも共有名義とは？基本的な知識を確認
不動産の「共有名義」とは、1つの不動産に対して複数人が所有権を持っている状態を指します。例えば夫婦や相続人が共同で所有する場合です。共有者にはそれぞれ「共有持分」と呼ばれる権利の割合が存在し、その割合に基づいて不動産の利益や義務が分配されます。不動産の一部を共同で所有する権利を持つ人を「共有持分権者」と言います。
共有名義での不動産投資においては、意思決定の自由度が制限される場面も多く、持分割合や同意の要否といった点を理解しておくことが非常に重要です。
共有名義と単独名義の違い
単独名義とは、1人の所有者が不動産の名義人となり、その不動産に関するすべての決定を単独で行える状態をいいます。単独名義の不動産は自由に利用・処分することができ、例えば不動産の売却や賃貸、リフォーム、担保設定などを他人の許可なく自分の判断で進めることが可能です。
一方で共有名義とは、複数の人が所有者となっており、それぞれが一定の「持分」をもっている状態を指します。この場合、一部の共有持分権者が勝手な行為をすれば他の共有持分権者の利益を害してしまうこととなるため、行為ごとに単独でできる場合や全員の同意が必要な場合、もしくは多数決によって決定する場合があります。
いわば、共有名義の不動産とは株式会社のようなもので、持分権者は株主の1人のようなものといえるでしょう。
共有持分とは？持分割合の決まり方
共有名義における持分とは、各共有者が不動産に対してどれだけの権利を持っているかを示す割合のことです。
この持分割合は、物件を購入する際の出資額に基づいて決定されるのが一般的です。相続によって共有名義になる場合には、それぞれの法定相続分に基づいて持分が分けられます。例えば父が死亡し、母と子2人が相続人である場合、法定相続分に従えば、母の持分が50％、子2人はそれぞれ25％の持分となります。
不動産の登記簿には持分割合が明記されており、法的な効力をもちます。利益の分配や固定資産税の負担、売却時の収益分配などもこの割合に従って行われます。そのため、共有名義の不動産を売却する際には、まずは自分がどれくらいの持分をもっているかを登記簿で把握することが非常に重要です。
他の共有者の同意が必要な行為・不要な行為
共有名義の不動産では、どのような行為に他の共有者の同意が必要となるかを理解しておかなければなりません。民法では、共有物に関する行為を「変更・処分行為」「管理行為」「保存行為」に分けており、それぞれで求められる同意の範囲が異なります。
「変更・処分行為」とは、物件全体を売却したり、抵当権を設定したりする行為などが該当し、共有者全員の同意が必要となります。変更・処分行為にあたる行為は、他の持分権者に与える影響が非常に大きいため、特に厳しい条件が課されているのです。
「管理行為」は、不動産を適正に管理したり改良したりするための行為で、賃貸借契約の締結・解除、火災保険の加入などが該当します。これには、持分に基づく過半数の共有者の同意が必要です。
「保存行為」とは、共有物の現状維持や権利保全を目的とする行為であり、各共有者が単独で行うことができます。例えば、雨漏りの応急処置や不法占拠者の追い出しなどが該当し、各持分権者が単独で行うことができます。
