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サブリース契約でのトラブルを防ぐポイント4選
ここまで「サブリース契約はやめとけ」と言われる理由を解説しました。最後に、サブリース契約でのトラブルを防ぐポイントを4つ紹介します。
・サブリース契約以外の契約方法も検討する
・サブリース会社を比較検討する
・賃料減額の交渉に応じない
・契約書を確認する
サブリース契約以外の契約方法も検討する
最初からサブリース契約を利用する前提で話を進めず、管理委託契約など他の方法がないかを確認しましょう。管理委託契約では、オーナーが入居者を選定し直接賃貸契約を結び、賃料収入の管理を専門の管理会社に委託します。より高い賃料収入が期待できますが、サブリース契約ほどの収入の安定性はなく、空室リスクを自分で負担する必要があります。
もし検討している不動産会社がサブリース契約しか提供しない場合でも、他の会社や管理手法についても必ず調査し、比較検討することが重要です。複数の選択肢を検討することで、自身のニーズに最適な契約方法を見つけ、リスクを最小限に抑えることができます。
サブリース会社を比較検討する
サブリース契約を結ぶ前に複数のサブリース会社を比較し、その財務状況や信頼性を十分に調査することで倒産や未払いリスクを低減することができます。特に上場しているサブリース会社や大手の信頼性が高い企業は、資金力や経験が豊富で安定した経営を行っていることが多く、倒産や未払いのリスクを避けやすくなります。
また、契約前にサブリース会社の過去の実績や顧客の評判も調べることも重要です。これらの情報を基に信頼性の高いサブリース会社を選ぶことでトラブルを未然に防ぐことが可能になります。
契約書を確認する
サブリース契約でのトラブルを防ぐため、契約書の内容を十分確認しましょう。もし契約内容について不明点や疑問がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。注意点や確認すべきポイントは以下の通りです。
・家賃保証の記載があっても値下げ交渉を受ける可能性がある
・違約金や解約の予告期間を確認する
・修繕費やリフォームの内容を確認する
・入居者の情報の開示の有無を確認する
・家賃保証の記載があっても値下げ交渉を受ける可能性がある
1つ目は、値下げ交渉の可能性について理解しておくことです。家賃保証の記載が契約にあったとしても、前述のように借主であるサブリース会社は「相場に比べて賃料が高い」などの理由があれば借地借家法・第32条に従っていつでも賃料の値下げや契約更新の拒絶、解約申出をすることができます。そのため、契約書に保証と書いてあっても、サブリース会社から値下げ交渉をされる可能性があります。
・違約金や解約の予告期間を確認する
2つ目は、違約金や解約の予告期間が設定されているかを確認しましょう。特に契約には「普通賃貸借」と「定期賃貸借」の2つがあります。
「普通賃貸借」は期間の定めがなく、契約期間の満了後には原則として同条件で自動更新するものです。「定期賃貸借」は期間を定めて満了後に再契約を結ぶことになります。「普通賃貸借」は前述のように借地借家法によってオーナーからの解約が難しく、「定期賃貸借」は契約満了後に契約解除や賃料改正の再交渉をすることができます。
・修繕費やリフォームの内容を確認する
3つ目は、修繕費やリフォームについての項目です。どのような修繕やリフォームがオーナー負担なのか、頻度や費用はどのくらいなのかを事前に確認しましょう。
・入居者の情報の開示の有無を確認する
最後に、入居者の情報の開示の有無です。サブリース会社からオーナーに入居者を伝える義務は原則ないために記載されていないことが多いです。そのため、契約書に入居者情報を報告する旨の項目を入れておくことで、サブリース解除後の運用や入居者トラブルを予防する際に役立てることができます。
賃料減額の交渉に応じない
賃料減額について、借地借家法・第32条で記載はされていますがあくまで任意なので必ず応じないといけないわけではありません。しかし、この場合にはサブリース契約の解約となる可能性があり、契約解除後はオーナー自身が物件の運用を管理することになります。さらに、新たな管理会社の選定や入居者への説明、さらには直接契約などの手続きが必要になってしまいます。
賃料減額の交渉をする際には賃貸不動産のコンサルタントや弁護士等に相談するなど、慎重に判断することをおすすめします。
