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不動産投資で起こり得る代表的な詐欺行為6選
まずは、不動産投資で起こり得る詐欺行為について代表的なものを6つ紹介します。詐欺手口は日々新しいものが生まれているため、常に最新の情報にアップデートするようにしましょう。
- 物件の価値・収益予想を偽る詐欺
- 架空の物件を販売する詐欺
- 手付金詐欺
- サブリース詐欺
- 投資セミナー詐欺
- リフォーム詐欺
物件の価値・収益予想を偽る詐欺
不動産投資において最も注意すべき詐欺のひとつが、物件の価値や収益予想を偽る手口です。
具体的には、悪徳な業者が投資家に対して実際よりも大幅に高い物件価値や収益予想を提示するもので、例えば実際の市場価値は2,000万円程度なのに3,000万円と評価したり、月々の家賃収入が15万円程度の物件を25万円と提示したりします。
このような被害に遭わないためには、自身で不動産情報サイトなどを使って実際に取引されている売買価格や家賃相場について調べてみることが重要です。また、近隣の類似物件との比較のほか、不動産鑑定士による専門的な評価を受けることも、この種の詐欺から身を守る有効な手段となります。
架空の物件を販売する詐欺
架空の物件を販売する詐欺は、不動産投資詐欺の中でも特に悪質な手口のひとつです。この詐欺は、実際には存在しない物件や、売り出されていない物件を投資家に売り付け、投資金を搾取するというものです。
特に海外や遠隔地にある物件は、現地確認が難しいことから詐欺の標的になりやすく、注意が必要です。
手付金詐欺
手付金詐欺は、本契約を締結する前に手付金を支払った段階で不動産業者と連絡が取れなくなってしまうというものです。具体的には、「人気エリアの物件なので、早めに手付金を支払えば確実に抑えられる」と急かし、信頼させたうえで、手付金を詐取する行為が典型的です。
また、宅建業法上申込時の場所によってはクーリング・オフが認められますが、何かと理由をつけて手付金を返金しなかったり、不動産取引に不慣れな買主に対して不利な契約を結ばせたりするなど、悪質な契約を結ばせるケースもあります。
クーリング・オフは不動産業者に説明義務がなく、知らないまま期日を過ぎてしまうことも有り得るため、クーリング・オフについて事前に理解しておくことが重要です。基本的に宅建業法は買主に不利な契約は禁止されており、万が一契約を結んでいても宅建業法違反となる場合は無効になります。契約する前に不利な情報はないか、しっかりと契約内容を確認しましょう。
サブリース詐欺
サブリース契約とは、不動産オーナーと不動産管理会社との間で賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、不動産管理会社が賃借人に転貸する契約形態です。サブリース詐欺とは、長期の家賃保証を謳いながら、実際には約束を反故にするような手口のことをいいます。
例えば、管理会社が「20年間、毎月20万円の家賃を保証する」といった魅力的な条件を提示しオーナーから物件を借りた後、しばらく経ってから「市場の変化」や「経営難」を理由に一方的に家賃の減額や契約の解除を迫るといった手口が代表的です。
また、借地借家法では借主が保護されますが、サブリース契約ではオーナーが貸主、サブリース会社が借主になります。そのため、借主であるサブリース会社が保護され、サブリース契約はなかなか解約ができなません。空室時も家賃を保証してくれると安易に契約せずに長期的な目線で判断することが重要です。
投資セミナー詐欺
投資セミナー詐欺は、「無料セミナー」や「特別講演」といった触れ込みで参加者を集め、高額なマニュアルの購入や、高額なセミナーへの参加を強引に勧誘する手口です。
具体的には、「不動産投資で成功する秘訣」や「確実に値上がりするエリア」といった魅力的なタイトルで人を集め、成功事例を誇張して紹介して参加者の期待を煽ったのち、「特別な投資物件」や「秘伝のノウハウが詰まったマニュアル」を高額で販売するといった手口があります。
リフォーム詐欺
リフォーム詐欺は、不必要なリフォームを勧め、高額な工事費を請求するというものです。この詐欺では、業者が「安全性の問題」や「資産価値の向上」を口実に、実際には不要な大規模リフォームを提案し、数百万円規模の工事を行うようなケースがあります。
また、さらに悪質なケースでは、「無料で点検する」などといって床下や屋根裏に入り込み、自ら柱などを破壊したうえで、「破損箇所を見つけたので早急に修繕すべき」と持ち掛ける場合もあります。
不動産業者から出てきたら注意すべきフレーズ
ここまで紹介したように、不動産投資に関連した詐欺の手口にはいくつもの種類があります。そこで、不動産投資において注意すべき4つのフレーズを紹介します。
- 必ず儲かる
- 節税になる
- 将来値上がりする
- 頭金不要
必ず儲かる
不動産投資において「必ず儲かる」は非常に危険なフレーズです。そもそも、投資には常にリスクが伴うものであり、絶対的な保証はありません。そのため、このような断定的な表現を用いる業者との取引は避けた方がいいでしょう。
通常であれば、過去の実績や市場動向を踏まえたうえで、潜在的なリスクと期待されるリターンの両方を丁寧に説明するはずです。例えば、「この地域では過去5年間で平均5%の家賃上昇がみられましたが、経済状況の変化によっては今後下落する可能性もあります」など、バランスの取れた情報提供を行います。
節税になる
不動産投資には一定の節税効果がありますが、過度にその点を強調する場合は注意が必要です。節税は不動産投資の副次的なメリットの1つにすぎません。
不動産投資では一時的には所得税の節税効果が見込めますが、支払利息や減価償却費といった経費計上額が年々少なくなっていくことにより、不動産投資を始めて数年は税還付を受けられていても、その後は納税へと転じていくことになります。節税効果のみならず、総合的な視点から投資メリットを検討することが重要です。
将来絶対値上がりする
「将来絶対値上がりする」という断言も、極めて危険です。不動産市場は、経済状況、人口動態、都市計画、自然災害など、多くの要因によって影響を受けるため、不動産の将来価値を確実に予測することは不可能だからです。
通常であれば、このような断定的な表現は用いず、過去のデータや市場分析に基づいた見解を提供しつつ将来の不確実性についても言及するはずです。将来の予測は不動産投資において重要なファクターではありますが、それよりも現在の収益性や物件の質、立地条件など、具体的かつ確実な要素に基づいて判断するようにしましょう。
頭金不要
「頭金不要」という言葉も警戒すべきフレーズです。多くの場合、不動産投資には一定の頭金が必要であり、投資家のリスク負担能力を示すためにも重要な指針として考えられています。また、頭金なしでの取引は借入金額も大きくなることから、毎月の不動産投資キャッシュフローが悪化する要因ともなり、投資家の投資リスクや金融機関の貸出リスクを大きくする可能性があります。
住宅ローンのなかには、頭金も含めて融資を受けられるものもありますが、同様に過度なリスクを負ってしまう可能性があるため、長期シミュレーションを行い慎重にリスクとリターンを検討する必要があります。
