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空き家は放置せず活用するのがおすすめ
空き家とは、誰も居住しておらず使用していない建物を指します。ここでは2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」を中心に、空き家を放置することのリスクを紹介します。
空家等対策の推進に関する特別措置法での定義は以下の通りです。
空き家
「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものは除く」
特定空家等
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家等」
出典：e-Govポータル（https://www.e-gov.go.jp）
空き家を放置すると罰金や強制収去の対象となる
法律に基づき、空き家が「特定空家等」に認定された場合、物件の所有者は行政から段階的な措置を受けることとなります。
まず助言や指導が行われ、改善が見られない場合は勧告が出されます。それでも状況が改善されない場合は、命令が発せられ、最終的には行政代執行による強制的な収去が行われます。この場合の撤去費用は所有者負担となるほか、命令に従わない場合は50万円以下の過料が科せられる場合があります。
空き家を放置すると固定資産税が高くなる
特定空家等に認定されると、税制面でも大きな影響が出ます。通常、住宅用地には固定資産税の軽減措置が適用され、200平方メートルまでの小規模住宅用地では評価額の6分の1、それを超える一般住宅用地では3分の1に軽減されています。しかし、特定空家等として認定され、勧告を受けると、この特例が適用されなくなり、税負担が最大で6倍に増加する可能性があります。
具体的な税額は地域や土地の評価額によって異なりますが、年間数十万円の増税となるケースも少なくありません。
特定空き家に関する詳しい情報や、更地と固定資産税の関係については、こちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】更地の固定資産税は高い？計算方法や対策方法を紹介
空き家の活用の考え方は大きく4つ
空き家の活用方法を検討する際は、物件の状態や立地、予算などを考慮しながら、最適な選択肢を見つけることが重要です。空き家の活用方法は大きく分けて4つのパターンに分類でき、以下からはそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。
空き家のまま売却する
手間とコストをかけずに空き家を活用したい方には、空き家をそのまま売却する方法がおすすめです。特に、物件の状態が比較的良好で、立地条件に恵まれている場合は、リフォームなどの追加投資をせずに売却できる可能性があります。
ただし、建物の経年劣化が進んでいる場合は、土地の価格のみで評価され、建物の解体費用の分だけ土地の価格が低下してしまうこともあるため注意が必要です。
空き家を貸し出す
空き家を賃貸物件として貸し出すことで、定期的な収入源として活用できます。しかし、最低限の設備更新やリフォームを行わないと、借り手が見つからなかったり、賃料が低くなったりする可能性があるため、一定の初期費用が必要な場合もあります。
また、賃貸管理会社に委託する場合には、管理手数料などのランニングコストが必要となるため、しっかりと収支シミュレーションを行うようにしましょう。
建て替えて貸し出す
新築物件として貸し出すことで安定した収入が期待できます。特に、立地条件が良好な場合は、店舗やオフィスとして建て替えることで、住居用の賃貸よりも高い収益性を実現できる可能性があります。
しかし建て替えには初期費用が必要になるため、地域のニーズや市場動向を十分に調査し、計画を立てることが重要です。
更地にして活用する
建物を解体して更地にすることで、土地の活用幅を広げられる可能性があります。
特に、建物の築年数が長い場合には、更地とすることで土地の売却価格が上がる可能性があり、買い手の選択肢も広がります。ただし、解体費用などが必要となるため、予算と相談しながら検討を進める必要があります。
