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「大和」「中央林間」の2駅が中心の大和市…今後の人口を予測
では「大和市」の現況についてみていきましょう。2020年に行われた国勢調査によると、大和市の人口は23万9,169人。5年前調査から2.6%増となりました。平均年齢は45.77歳。全国平均47.66歳や神奈川県平均46.45歳と比較すると、若い人が多いことが分かります。さらに人口ピラミッド（図表1）をみていくと、ボリュームゾーンは40代～50代。働き盛りが多く居住するエリアだといえます。
世帯数は11万0,519世帯で、世帯当たり構成数は2.16人。全国平均2.26人は下回っていますが、神奈川県平均2.18人は若干上回っています。
世帯構成について詳しくみていくと、施設入居世帯除く一般世帯11万0,397世帯のうち、単身者世帯は4万4,958世帯で、全世帯の40.7%。神奈川県平均が39.2%なので、比較的家族層にも選ばれるエリアだといえます。
人の流れをみていくと、昼間人口は18万0,500人。夜間人口は21万0,232人。市外への通勤・通学者が多いことが分かります。そのため不動産投資を考えるのであれば、駅を中心に考えるのが正攻法だといえそうです。
各駅の乗降客数をみていくと、【図表2】の通り。「大和」駅が2路線計20万1,003人、「中央林間」駅が計17万4,837人。他の駅は1万～2万人台です。大和市で不動産投資を検討するのであれば、地域の中核的存在である「大和」と「中央林間」、2つの駅がまずは候補になりそうです。
※東急電鉄は2023年数値、他は2022年数値
この2駅周辺の賃貸の状況についてみていきましょう。大手住宅検索サイト3社における「大和」駅周辺の平均家賃は、1Kで6.25万円、1LDKで8.63万円、2LDKで10.80万円。一方で「中央林間」駅周辺では1Kが6.50万円、1LDKで9.52万円、2LDKで11.50万円。利用客は「大和」駅のほうが多いですが、「中央林間」駅周辺のほうが家賃水準は高くなっています。
そんな大和市の将来像をみていきましょう。国立社会保障・人口問題研究所では3パターンで将来人口を推計していますが、最も楽観的なものでは、今後も24万人程度で推移するとしています。一方、現実的な推計では、現在が人口のピークで今後は減少傾向に。2035年には23万人を下回り、2045年には22万人を下回る予想をしています（図表3）。
※パターン１：全国の移動率が今後一定程度縮小すると仮定した推計（社人研推計準拠）
シミュレーション１：合計特殊出生率が人口置換水準（人口を長期的に一定に保てる水準の2.1）まで上昇したとした場合のシミュレーション
シミュレーション２：合計特殊出生率が人口置換水準（人口を長期的に一定に保てる水準の2.1）まで上昇し、かつ人口移動が均衡したとした（移動がゼロとなった）場合のシミュレーション。
2015年時点での人口を100とした際の年齢別の人口推計をみていくと、2030年、15歳未満の人口は89.9、15～64歳人口が96.7。対して65歳以上の高齢者人口は114.3。年少人口や生産年齢人口はその後、減少カーブが大きくなっていくのに対し、高齢者人口は増加カーブが大きくなっていき、2045年には136.2に達します（図表4）。
典型的なベッドタウンとしての顔をもつ大和市は、現在、単身層のほかファミリー層からも支持されている町です。しかし今後は人口減少が予想され、高齢者の割合は増えていく一方で、現役世代の割合は減っていくと見込まれています。 このような局面において、不動産投資では綿密な立地戦略とともに、ターゲットに応じたより細やかな賃貸管理が求められてきます。付き合うパートナーがどれほど大和市の動向に詳しいかによって、不動産投資の成否を左右することになるでしょう。
