借主が「保証会社が払っているから家賃滞納ではない」と反論…強制退去は不可能？【弁護士の解説】

賃料立て替えの場合の裁判例

この問題については、今のところ最高裁の判決までは見当たりませんが、複数の裁判例が出されており、代表的な大阪高等裁判所判決平成25年11月22日（判例時報2234号40頁）の判旨をご紹介したいと思います。

（判旨引用）

本件保証委託契約のような賃貸借保証委託契約は，保証会社が賃借人の賃貸人に対する賃料支払債務を保証し，賃借人が賃料の支払を怠った場合に，保証会社が保証限度額内で賃貸人にこれを支払うこととするものであり，これにより，賃貸人にとっては安定確実な貨料収受を可能とし，賃借人にとっても容易に賃借が可能になるという利益をもたらすものであると考えられる。しかし，賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって，賃借人による賃料の支払ではないから，賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり，保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。なぜなら，保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって，これにより，賃借人の賃料の不払という事実に消長を来すものではなく，ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである。

判旨をそのまま引用しているので、少し読みづらいかもしれませんが、要は、あくまで賃料保証会社が立て替えて払っているだけであって、賃料保証会社が支払っているからといって、賃借人側の債務不履行の事実、約束違反が消えるわけではないよ、という内容です。

ここからは筆者の私見ではありますが、このように判断しておかないと、賃料保証会社との契約も無期限に継続するわけではなく、将来的に賃料不払いが生じ、賃貸人側に損害が発生する可能性は非常に高いと思います。また、賃借人の保護が重要だといっても、賃料保証会社の立て替えを期待して、賃料支払いという一番重要な義務を履行しない賃借人を保護する必要があるのか？　といえば、そこまで守られる必要はないと言えそうです。

近年、賃料保証会社の利用が一般化し、「これさえあれば大丈夫」と考えられる賃貸人の方も増えておりますが、今回お話ししたように、一時的な賃料の立て替えが受けられたとしても、最終的に立退訴訟を賃貸人が行わねばならない場面があることは肝に銘じておく必要があるでしょう。

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山村暢彦

弁護士法人　山村法律事務所

代表弁護士

実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。

数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。

相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。

クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。

現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。

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神奈川県弁護士会　所属

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