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「1棟持ち」は、意外とリスクが高い？
投資をはじめるには勇気がいります。とくに不動産投資は、数千万円から数億円という高額出費を伴うため安易には決心できません。その一方、法的に所有権が守られる「実物資産」であるという安心感はあります。
不動産投資初心者がはじめて購入する1棟アパート、「新築」を買うか、「中古」を買うか、ここが大きな分かれ道となります。中古を選べば購入価格は抑えられますが、総体的な初期費用が抑えられるとは限りません。「引渡後、軽微ながら複数カ所の不具合が発覚し、想定外の修繕費用がかかってしまった」という話はよく聞きます。新築は価格が張りますが、万一不具合があっても保証期間内であれば無償で修理が受けられます。
「やっぱり不動産投資は損するだけで儲からない」と言っている人のほとんどは中古物件のオーナーです。中古を買う際は「リスク分を値引きしてもらっている」と心得て、あとから出費があることを覚悟しなければなりません。とはいえ、不具合の発生個所とタイミングが読めないため、いつどこで資金を用意すればよいかの計画が立てられません。これが中古のマイナスポイントです。
一方、新築は価格が高い分ほぼノーリスクで購入できます。アフターサービスが手厚く、さまざまなリスクも容易に回避できるので、思い悩むことなく前進することができます。その結果、新築オーナーには「もう1棟欲しい」という意欲が芽生えてくるのです。
たとえば、1棟アパート（月額家賃7万円×総戸数6戸）の家賃収入は年額500万円余りです。これを「年収3000万円の6分1程度」と考えると、微々たるものにも思えてきます。加えて、戸数が少ないと退去・空室となった時の収入ダメージも大きくなります。そして、新築と言えど年月が経てば不具合も増えていきます。1棟目の修繕出費が少ないうちに、2棟目への投資を考えた方が賢明です。複数棟を並行運営することで、突発的な出費をお互いの収益でカバーし合えるというメリットもあります。
アパート投資は1棟だけでは頭打ちです。複数棟を所有することで、退去・空室が出てもある程度安定した収益が保てます。要は、資金を貯蓄する「お財布＝アパート」を増やす、という考え方です。
「貯金」より「信用」を使う方が早い
「中古より新築」というものの、資金力がなければ新築は買えません。中古なら数千万円あれば買えるものの、新築は億超えの物件がほとんどです。貯蓄で億の資金を積み立てるには年数がかかりすぎます。そこで利用すべきなのが「収益不動産ローン」です。
ローン融資額は借り手＝不動産投資家の属性、すなわち収入額によって異なります。収益不動産ローンの融資額は年収の10倍が目安と言われます。年収500万円であれば融資額は5000万円程度となり新築アパート購入には足りません。
しかし年収3000万円以上であれば3億円を超える融資が受けられます。高収入層であれば3億円程度の貯蓄はすで持ち合わせているかもしれませんが、全額自己資金で支払ってしまうと心細さを感じますし、なにより二次的投資もできません。ここはローンを組んでレバレッジ（＝少額資金で高額利益を得る）を効かせましょう。高収入層がローンを利用しない手はありません。その属性の高さを「銀行からの信頼」に置き換えて、貯蓄に費やす時間を買ってしまう方が効率的です。
2棟目に選ぶべきは「手のかからない物件」
新築アパートを購入して不動産投資が順調にスタートしました。修繕・設備投資の出費はほぼゼロ、入居者クレームも少なく、家賃収益はどんどん貯まっていきます。賃貸経営に手間がかからないのが新築の魅力です。一方、何かとトラブルの多い中古は資産拡大の足かせになります。多忙なビジネスパーソンにとって、それは本業にも悪影響を及ぼしかねません。
新築であっても、数年経てば修繕が必要になってきます。室内設備やインテリアも入れ替えないと「古臭い物件」と言われて退去・空室が増えてきます。しかし、長く所有している物件ですから愛着も生まれているでしょう。古くなったからといって、新築時から面倒を見てきた物件を手放す（＝売却する）のも忍びありません。ただ、このまま所有し続ければ賃貸管理の手間が増えることは目に見えています。もしこの1棟目（中古）を維持しつつ2棟目を購入するならば、2棟目も手間のかからない新築を選ぶことが必須条件になります。
結論…新築アパートの有効性
新築なら、概ね10年間は大きな不具合の心配がないため、本業も邪魔されず、2棟目の収益をそのまま3棟目の資金に回すことができます。この「手離れの良さ」こそが、資産をスムーズに増やす“カギ”となるのです。
さらにもう一つ、不動産投資を成功させる秘訣があります。多忙なビジネスパーソンだからこそ備えておいていただきたいポイント、それは賃貸管理に長けたパートナーとの連携です。たとえば、投資用不動産の購入時に売買仲介を依頼した不動産会社や、所有物件が建つエリアに強い賃貸管理会社など、不動産業界で長年実績を重ねてきたプロフェッショナルからのサポートを受けることも大切です。家賃集金・建物管理など、賃貸管理のルーティンワークを信頼できるパートナーに任せることができれば、オーナーは安心して本業に打ち込むことができます。
高収入層が不動産投資を成功させるには、中古よりも新築を選ぶこと、属性を生かして資金調達すること、そして信頼できるパートナーと連携を結ぶことにあります。
