近年、賃貸で入居するには、賃料保証会社を利用することが実務では定着してきています。賃料保証会社とは、賃借人に賃料の不払いがあった場合に、賃料を立て替えてくれる会社ですので、賃料保証会社をいれておけば、ひとまず、賃貸人としては賃料不払いを回避することができます。もっとも、賃料保証契約も永久的に保証してくれるわけではなく、賃料保証契約も、賃貸契約と同様に更新時期がきてしまいます。そのため、いったん賃料を立て替えてくれているからいいものの、賃料不払いを続ける賃借人にはでていってもらわないと賃貸人としては、将来的に困ってしまいます。さて、このような背景から、賃料保証会社の立て替えがあるものの、賃料不払いを続けるならば、賃貸人から出て行って欲しいと主張した場合、法的に認められるのでしょうか? 弁護士が詳しく解説します。

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賃貸人からの解除には信頼関係破壊に至る重度の違約が必要

まず、基本的なところとして、賃貸人から賃貸借契約を解除し、賃借人に出て行ってもらうためには、信頼関係破壊に至るような重度の契約違反が必要だというのが裁判例です。仮に軽微な契約違反があったから、出て行って欲しいと主張されてしまうと、賃借人が明日から住むところを失ってしまうため、賃借人の居住権の保護という観点から、このように賃借人は守られています。とはいえ、最近は、賃借人が守られすぎているため、迷惑行為や転貸行為があっても立退請求が認められづらいのは、少々問題でもあるかと思います。

 

さて、このように信頼関係破壊の法理に守られている賃借人ですが、基本的に裁判所で立退きを認めてもらえる理由が、「賃料不払い3ヵ月以上」などの賃料の不払いです。賃借人としてなすべき重要な債務は、「賃料の支払い」だとされており、これも1ヵ月遅れただけ等ではなかなか認められづらいのですが、賃料3ヵ月以上不払いが続くと今後も不払いになるだろう、ここまでいったら信頼関係破壊といっていいだろう、というのが裁判例の傾向です。

 

前置きが長くなりましたが、今回のように、「賃料不払い3か月以上」などの重度の契約違反があるにもかかわらず、賃料保証会社が立て替えてくれているために、賃貸人側に経済的なダメージがない場合、立退きを認めてくれるのでしょうか。

 

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