目からウロコ…「相続市場」割安物件を見抜くテクニック

気鋭の30代社長が率いる不動産会社「オスカーキャピタル株式会社」。業務の一環として、初心者から経験者の投資家たちに不動産投資コンサルティングも行っている。提供するのは「相続市場」をターゲットに、格安&高利回り投資物件を探し出す方法。つまりは「不動産投資で稼ぐメソッドを伝授する」という同業では類を見ないサービスだ。後編となる本記事では、相続市場から該当の物件を選び出す手法と事例を少しだけ紹介。若い経営者ならではの意外な着眼点は、まさに「目からウロコ」。

不動産を「早く手放したい」相続人たちの切実な事情

一棟収益マンション・アパートに関わるすべてのサービスをワンストップで提供するオスカーキャピタルでは、相続絡みの中古アパートを「相場より安く仕入れる」というビジネスの基本に徹し、着実に実績を積み上げています。お客様にも当社と同じ価格目線で購入できるように利回り20%を目標にした高収益、そして数年で売却益(キャピタルゲイン)を獲得できるメソッドを提供しています。それを実現するべくターゲットに定めているのが「相続市場」なのです。

 

2021年3月20日(土)【WEBセミナー開催(LIVE配信)】  
【相続市場】を狙って「利回り20%」「1年以内に売却益◎千万」を獲得!

 

 

「相続市場」の売主というのは、「なるべく高く売りたい」というよりも、相続税の支払い期日に迫られて「なるべく早く処分したい」などの個別事情があります。そのため、買い手側の価格交渉が通りやすく、当初の売り出し価格から1,000万円単位で値引きに応じてもらえるケースも少なくありません。

 

売却理由となる、「納税資金確保のため早く現金化しなければならない」「相続した奥様・お子様が不動産経営に関心がないため処分したい」「相続人同士の揉めごとを避けるために売却して現金化したい」…といった動機からも明らかなように、買い手側は市場価格より割安に購入できるチャンスが多くあります。交渉次第では相場の30%~50%の価格で取得し、利回り15~20%、短期売却で1,500万~2,000万円の売却益を達成することも可能です(短期売却をお勧めしているわけではありません。基本は中長期保有がセオリーです)。

相続案件は、ごく普通の物件情報の中に「隠れている」

とはいえ、相続案件は競売のように専門に扱っている市場があるわけではなく、「私は相続物件なので安く売りますよ」と売主から開示してくれることもないのです。一般的な不動産投資ポータルサイトや大手不動産仲介会社などで公開されているものの中に「隠れて」います。

 

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相続絡みの物件かどうかは、物件概要書だけを見ても判別できません。不動産会社もそれに特化したノウハウを持ち合わせていないのが現実です。だからこそチャンスであり、当社にはその実績と経験の強みがあると自負しています。

 

私は前職時代から相続物件を狙った仕入れ部署で鍛えられ、物件の見極めポイントを叩き込まれているほか、様々な情報から物件の背景を推察する方法も知り抜いています。これらを武器に、オスカーキャピタルは2015年6月の創業以来、一貫して「相続市場」にフォーカスを当てて「相場よりも格安に物件購入」し続けており、投資家であるお客様へもノウハウを惜しみなく提供しています。

 

「相続市場」への豊富な知見やノウハウを有している私たちのサポートがあれば、一般投資家の方でも魅力的な相続物件を継続的に探し出し、購入することが可能になります。

相続・共有名義・無借金…ヒントは登記簿謄本にあり

プロである不動産会社も含め、大半の人たちがチャンスを見落とし、逃している相続物件の選別方法について、そのポイントを少しだけ公開することにしましょう。まず、物件概要書やレントロール(家賃一覧表)だけではなく、【登記簿謄本】を毎度チェックすることが重要となります。登記簿謄本には、所有権の名義・売買・借入状況など、いわば「物件の歴史」を自ら語ってくれており、その中にヒントが隠されているのです。

 

 事例① 

 

所有権移転の原因がまさに「相続」と明記されており、その後に売りに出されているような場合は、相続税の納税資金確保が目的であったり、受け継いだ相続人が不動産運営に関心がなかったりする可能性が考えられます。

 

 

 事例② 

 

複数の名義人で所有している「共有名義」の場合、親から子・子から孫へと相続されると名義人が複数となります。現金化による資産整理をしたいという意向が伺えます。

 

 

 事例③ 

 

新築時から20~30年と長く所有してきた売主の場合、銀行からの借り入れがなくなって「無借金」であることが多いです。「高齢にもなったしそろそろ相続を考えておかないと。身内で揉めたくないから現金化しておこう」という売主の思惑を察知できます。

 

このように、登記簿謄本をチェック・検証することで売主の売却理由・個々の事情が推測できるようになるのです。

 

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一般的に、不動産の売主は「なるべく高く売りたい」はずです。売主が投資家や不動産業者であればなおさらでしょう。相続絡みの売主は例①~③のような理由から「高く売りたい」よりも「早く処分したい」意向が強いうえに、相場にあまり関心を持たない売主がほとんどなので、買主からの価格交渉が通りやすい傾向にあるのです。

 

この記事を読まれているみなさんは「できるだけ安く買って、将来は高く売りたい」はずですね。ただやみくもに物件を探してもよい物件に出会うことはありません。そして、不動産業者の言いなりに物件を買ってはいけないのです。

 

ちなみに、狙い目は築15~30年程の中古アパートになります。築浅ですとまだ借入が多く価格交渉が通りづらい傾向にあります。ある程度築年数の経った物件のほうが売主の借入が少ない傾向にあるか、もしくは無借金の場合もあります。かつ、相場も曖昧になるため、結果的に1,000万単位の価格交渉を実現する確率が高くなるのです。

相続市場は、今後ますます「拡大傾向」に!?

高齢化社会の進展に伴い、相続市場は拡大傾向にあると言えます。前回の記事でもお伝えしたように、足下の規模は50兆円を超えており、2030年には60兆円とも予測されています。相続遺産のうち、不動産資産はなんと50%近くもあります。この巨大なマーケットに投資家へのチャンスが眠っているのです。相続絡みの売主はそれぞれの個別事情による問題を抱えています。

 

相続市場予測(単位:兆円) 出所:野村資本市場研究所推計資料を基に当社にて作成
◆相続市場予測(単位:兆円)
出所:野村資本市場研究所推計資料を基に当社にて作成

 

出所:国税庁「相続財産の金額の構成比の推移」(平成28年分)
◆相続財産の構成比
出所:国税庁「相続財産の金額の構成比の推移」(平成28年分)

 

金融機関においては、この市場に対する融資・開拓を積極的に進めていることもあり投資家への融資付けにおいても優位に働いています。

 

不動産の資産処分による問題解決を提供することで売主からは感謝され、金融機関も味方に付けられます。そして、投資家であるみなさんは市場価格よりも割安に魅力的な物件を手に入れることができるのです。

 

 

オスカーキャピタル株式会社
代表取締役社長 金田大介

 

オスカーキャピタル株式会社 代表取締役

1982年愛知県生まれ。
不動産投資家&コンサルタント。

28才から1棟アパート投資へ挑戦し、
2年で5棟・7,000万の売却益を上げ起業に至る。
相続市場の格安物件に特化し、購入・売却を連続して成功させる。

◆累計取引500棟以上
◆累計融資サポート500億以上 
◆顧客リピート購入率80%以上
◆セミナー累計参加5,000人以上

企業理念「買った瞬間に勝てる」「負けない投資」


著者紹介

連載高利回りも高売却益も実現!売り急ぎ「相続物件」で勝つ中古アパート投資