「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2023年】

東京23区の新築マンション市場について、価格の決定構造がコロナ禍を経てどのように変化したのか、また今後、新築マンション市場はどうなっていくのか。ニッセイ基礎研究所の吉田資氏が考察します。

（写真はイメージです/PIXTA）

3．新築マンション市場の今後の方向性

続いて、本章では、新築マンション市場の今後の方向性について、（1）住宅ローン金利動向、（2）年代別にみた人口見通し、（3）分譲マンション着工の状況、の観点から考察したい。

3－1．住宅ローン金利動向

長期固定金利住宅ローンである「フラット35」の金利は、2005年から2008年にかけて2％前半から3％台へ上昇した後、低下に転じ、2016年には1％を下回る水準まで低下した。その後も概ね1％台前半で推移していたが、2022年に入り上昇し2％間近に迫っている（図表－9）。

リクルート調査によれば、新築マンション購入における自己資金比率を尋ねたところ、「5％未満」との回答が42％を占めた。多くのローン借入を前提に、マンション購入を検討する消費者が多いなか、住宅ローン金利の水準は、住宅購入判断に影響を及ぼしている模様だ^＊14。住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査」によれば、「今（今後1年程度）は、住宅取得の買い時だと思うか」という質問に対して、金利が上昇し始めた2022年以降、「買い時とは思わない」との回答が「買い時だと思う」との回答を上回っている（図表－10）。

日本銀行は、2024年3月の金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除と長短金利操作（YCC）の撤廃を決定した。こうしたなか、金融政策正常化に伴う住宅ローン金利への影響が懸念されている^＊15。三菱UFJ信託銀行「2023年度下期デベロッパー調査」によれば、「住宅ローン金利が0.5%上昇した場合のマンション販売価格」を尋ねたところ、「販売価格が下落する（10％未満）」（56％）との回答が最も多く、次いで、「販売価格が下落する（10％以上）」（16％）との回答が多かった。

今後、住宅ローン金利が大幅に上昇した場合、需給環境が悪化に転じる可能性があり注視が必要であろう。

【図表9】住宅ローン（フラット35）の推移【図表10】住宅取得の買い時意識

＊14：野村不動産ソリューションズ「第26回住宅購入に関する意識調査アンケート」によれば、「買い時だと思う理由」を尋ねたところ、「住宅ローンの金利が低水準」（56.3％）との回答が最も多かった。

＊15：日本経済新聞「住宅ローンどうなる？　変動金利の急な引き上げに配慮」2024/3/19

3－2．年代別にみた人口見通し

リクルート調査によれば、首都圏における「マンション購入契約時の世帯主年齢」について、「30代前半（30～34歳）」（28％）が最も多く、次いで「30代後半（35～39歳）」（20％）、「40代（40～49歳）」（19％）の順に多かった。以下では、新築マンションの主な購入層である「30代」と「40代」の人口動態について確認する。

総務省「国勢調査」によれば、東京23区の30代人口は、2005年を100とした場合、2020年に「99」となった。また、将来人口について、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5（2023）年推計）」によれば、2035年の人口は「100」と、横ばいで推移する見通しである。

エリア別にみると、2020年の人口は、「都心」が「118」、「北部」が「105」と2005年対比で増加する一方、「南西部」が「97」、「東部」が「89」と減少した。また、2035年の人口は、「都心」が「116」（2020年対比▲2％）、「北部」が「110」（同＋5％）、「南西部」が「95」（同▲2％）、「東部」が「94」（同＋6％）となる見通しである（図表－11）。

一方、40代人口（2005年＝100）は増加傾向に推移し、2020年に「139」に達したが、2025年以降は減少に転じ、2035年の人口は「126」（2020年対比▲13％）となる見通しである。

エリア別をみると、2020年の人口は、「都心」が「166」、「北部」が「143」、「南西部」が「140」、「北部」が「139」となり、特に「都心」で大幅に増加した。将来人口について、2035年の人口は、「都心」が「150」（対2020年▲10％）、「北部」が「126」（同▲9％）、「東部」が「124」（同▲13％）、「南西部」が「119」（同▲15％）となり、いずれのエリアも2020年対比で▲10%程度減少する見通しである。（図表－12）。

東京23区では、30代人口が概ね横ばいで推移する一方、これまで大幅に増加していた40代人口は減少に転じる見通しである。新築マンション需要を下支えしてきた30代および40代の人口だが、年代やエリア別に今後の見通しが異なることから、引き続き動向を注視する必要がある。

【図表11】30代の人口予測（2005年＝100）【図表12】40代の人口予測（2005年＝100）

3－3．分譲マンション着工の状況

国土交通省「住宅着工統計調査」によれば、東京23区の分譲マンション着工戸数^＊16は、2019年まで3万戸台前半で推移していたが、コロナ禍以降、減少傾向で推移しており、2023年には約2.1万戸まで減少した（図表－13）。

分譲マンション着工戸数をエリア別にみると、2011年を100とした場合、2023年の着工戸数は、「都心」が「46」、「南西部」が「49」と、東京23区全体（58）を下回るペースで減少している（図表－14）。

分譲マンション着工戸数の減少に加えて、人手不足等に伴う建築費の上昇や、開発用地の不足が続いていることを鑑みると、新規供給戸数が大幅に増加する可能性は低いと考えられる。

だだし、三菱UFJ信託銀行の調査によれば、マンションデベロッパーは、建築費の上昇に伴い、価格転嫁のしやすい「都心・駅近」エリアで開発用地の仕入れを増やしたい意向がある模様だ^＊17。今後、新築マンションの新規供給が限定的であった「都心」において、供給が増える可能性がある。経済状況の変化等に対応したデベロッパーの開発戦略を引き続き注視する必要があるだろう。