世帯年収810万円の40代夫婦…父の遺産1,000万円で「外貨建て終身保険」に加入、フルローンで「4,500万円の戸建て」を購入の悲惨な末路【FPが解説】

（※画像はイメージです／PIXTA）

当初13年間の利息総額よりも住宅ローンの減税額のほうが大きくなる？

1972年（昭和47年）から始まった住宅取得時の減税制度は、現在、住宅借入金等特別控除（通称・住宅ローン減税）として内容を変えながら継続されています。2023年11月現在は、住宅ローンの年末残高（上限5,000万円^※）に対して0.7％の税額控除を13年間受けられるのはご存じの方も多いでしょう。

^{※認定長期優良住宅、低炭素建築物の場合}

この「0.7％が控除される」という点をもって、「住宅ローンの金利よりも控除率が高いので、13年間は実質マイナス金利」などと説明する住宅営業マンやFPが多いのですが、本当にそうでしょうか。

以下のふたつの条件で試算し確かめてみます（筆者が独自に試算）。

このモデルケースではどちらも世帯年収、物件価格、金利、返済期間は同じです。両方ともに扶養家族がいないという前提で計算してみます。

このように、同じ世帯年収、同じ物件価格であれば単独債務でもペアローンでも減税額のほうが上回ります。

自己資金を入れる？フルローンにする？…減税額と利息額の比較

次に、自己資金を1,500万円入れた場合と、フルローンの場合を比較してみます。13年間の減税額と利息総額を試算しました。

198万円のコストをかけて、333万円の減税を得たとも言えます。その「利益」は134万5,695円です。

この場合の「利益」は91万8,874円となります。

AとBの差額は42万6,821円です。1,500万円を自己資金として入れずフルローンにする方が、42万円の「得」があるということになります。逆の見方をすれば、1,500万円を自己資金として入れたら、42万円の「損」をするということも言えます。

これらのことを考えていくと、確かにフルローンの方がメリットが多少なりともあることがわかります。しかし、この42万円の差をどう捉えるかが問題です。住宅購入費用に対してさほど大きな金額ではありません。このわずかな金額のために1,500万円の現金が手元からなくなることで、デメリットはないのでしょうか。

そこで次は、自己資金を入れるデメリットと、フルローンのデメリットとを比較してみます。