築年数を重ね、所々に老朽化がみられ始めた賃貸物件。オーナーには「売却」「リフォーム・リノベーション」「新築への建て替え」の3つから、いずれかの選択肢を選び取ることが求められます。それぞれの選択肢に一長一短があり、絶対的な正解は存在しません。オーナーの投資意向や物件の立地・間取り・築年数等によって、ベストなチョイスは異なります。本稿では、株式会社LandSitz代表の船橋寛之氏が、“築古感”の漂い始めた賃貸物件をどう扱うべきか、3つの対応策について解説します。
「法定耐用年数」を超えている場合、「建て替え」が賢明か
アパートを建築する際にローンで資金調達していた場合、通常は返済期間が「法定耐用年数」内になっています。なぜなら、返済が滞り金融機関が物件を差し押さえることになったとしても、「法定耐用年数」を超えている場合は評価額が「ゼロ」となり、貸し倒れ損を埋められないためです。
言い換えれば、「法定耐用年数」を超えている物件は、すでにローンを完済しているケースが多いということ。返済期間中と比べれば資金面にゆとりが生じているでしょうし、最寄りの駅や商業施設などからほど近い利便性の高いロケーションであれば、土地を担保に新たなローンを組める可能性もあります。
したがって、鉄骨造であっても築30年というような「法定耐用年数」を超えた物件なら、コストパフォーマンス的に建て替えを選択するのが賢明かもしれません。
リフォーム・リノベーションにとどめていると、さらに10年後、築40年を迎える頃には別の箇所も老朽化し始め、ふたたび大掛かりな修繕が必要となる恐れがあります。また、建物の耐震性や省エネ性能、機能性、さらには間取りも時代遅れになっている可能性が高く、そういった点からも建て替えを検討したほうがよさそうです。
空室の度合いも判断材料の1つです。半数以上が埋まらない状態が続き、その原因が老朽化と推察できるなら、大掛かりなリノベーションか新築への建て替えが求められているということでしょう。
まとめ
所有する賃貸物件が老朽化し、慢性的に空室が発生するようになった場合、取るべき選択肢として①売却する②リフォーム・リノベーションを行う③新築に建て替える……の3つが挙げられます。
①売却すればその後の維持管理コストは負担せずに済むものの、希望通りの金額で買ってもらうのは難しいというのが実情でしょう。また、②リフォーム・リノベーションを行って物件のバリューアップを図れば、再び入居者を獲得できるかもしれませんが、コストの回収には長い時間を要します。
さらに「法定耐用年数」を超えて築30年以上に達している場合、中途半端なリフォーム・リノベーションにとどめると先々で追加の投資が必要になる恐れがあるため、コスパの観点からも、③建て替えを選択するのが妥当かもしれません。
株式会社LandSitz
代表
1984年生まれ。
不動産業者のウソを見抜き、投資家を守る不動産のウソ発見器。
不動産で安定収入を確保して、「お金の不安から解放されたい人」、「本当にやりたいことを実現したい人」を支援。
祖父（元大手テレビ局取締役）から挑戦と自立を求められてきた家庭に育ち、父のドイツ駐在中（元大手総合商社副本部長）に欧州通貨統合を経験。その影響を肌で実感し、経済学とお金に興味を持つようになる。高校時代には、国際バカロレア（欧州大学入学資格）を2年間かけて取得し、帰国後は立教大学経済学部経済学科に入学。1年時から株式投資を開始。大学卒業後は、学生時代の株式投資に影響され、大手金融系シンクタンク（大和総研）に入社。大和証券・大和総研で11年間勤務後、独立。
大学生時代からクレジットカード、電子マネー、電車の回数券、各種ポイントカードを効果的に使い、少しでも使うお金を減らす努力を開始。株式投資では損失を出し、安定収入を確保できる投資商品を模索した結果、不動産にたどり着く。
「キャッシュフローの確保」を第一優先事項に掲げて不動産投資に挑み、33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内の築浅物件を中心に最大で6棟55戸を所有（半数近くがJR山手線内側エリア）することに成功。年間賃料収入約4,400万円、キャッシュフロー1,700万円、総資産6億円超えを達成。借入金利は1.0%。その後、複数回の売買を経て現在は合計3棟33部屋を保有。残債利回り約11.4%で総資産約5億円・純資産は2億円越え。
不動産投資歴は約16年。ビジネスでは少ない労働で収入を最大化することにこだわる。目標は時給10万円。2021年からIPO/PO（年間平均当選：約50回）を中心とした株式投資に参入。学生時代に失敗した分野でリベンジを誓う。
家では、妻と協力しながら家事育児を楽しむ（8歳の長女、4歳の次女、2歳の長男）。財布の紐は固い倹約家。
資格
・宅地建物取引士
・応用情報技術者
・International Baccalaureate
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