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保有時のストレスから解放される「カインドネスαシリーズ」
連載第1回と第2回では、「カインドネスシリーズ」による新築アパート投資なら、フルローンで高利回りが目指せる理由を紐解いてきた。しかし不動産を保有してから売却に至るまでにはいくつもの懸念事項があり、不動産投資の第一歩を踏み出せないという投資家も多い。同社ではそのような不安を払拭するためのサポートも整えている。それが、「サブリースによる家賃保証」「修繕定額制」「買戻し特約」の3つのサポートを組み入れた「カインドネスαシリーズ」だ。
まず物件保有時の不安としてあげられるのが家賃の下落リスクだ。「カインドネスシリーズ」の場合、当初から築10年後の家賃を設定しているから、家賃リスクとは無縁だといえる。さらにハウスリンクマネジメント社では、他社と比較しても遜色のない条件でサブリースを提供し、家賃を保証。もちろん、利用する／しないはオーナーの判断で、利用していない投資家も多いという。
加えて、保有期間中のキャッシュフローを最大化するために用意しているのが「修繕定額制」だ。1戸あたり1,500円/月の費用をかけることで、退去時の原状回復費用や修繕などの費用を賄ってくれるという。
「市場では、1戸あたり3,000円で修繕費用保証という商品はいくつかあります。しかし、1,500円の低価格で提供しているのは、いまのところ当社だけです」と、同社代表取締役の菅谷太一氏は自信をのぞかせる。
不動産投資において、入居者の退去時の修繕費を織り込むことは難しい。想定以上にコストがかかり、収益を悪化させてしまうという話は枚挙にいとまがない。そのコストを考えなくてもいいということは、不動産保有時のストレスから、ひとつ、解放されるということになる。
さらに出口戦略を考えたとき、気になるのはいくらで物件を売却でき、最終的にどれくらいの利益を確定できるのかだ。もしかしたら数年後、不動産市場環境が急激に悪化。物件を手放そうとしても購入時よりもだいぶ価格が下がってしまい、含み損を抱えたまま物件を保有したままになるという可能性もゼロではない。
「出口戦略を考えたときに投資家が抱く不安を解消するために、『買戻し特約』を用意しました。10年以内にオーナー様が希望すれば、当社が購入時の8割の価格で買戻しをいたします」
以前、解説した通り、「カインドネスシリーズ」は賃貸需要の高い厳選したロケーションに建ち、劣化対策等級も最高の等級3と、品質も申し分なし。10年後の市場でも高く売却できる可能性が高いだろう。しかし投資において絶対ということはなく、売るに売れないという事態が起きないとは言い切れない。同社が購入時の8割の金額で買い戻してくれるというのは、投資家が大きな利益を得ることはできないが、出口戦略を確定できるという点では安心材料になるだろう。
このようなフォロー体制を組み入れたうえで、7％の高い利回りを実現する……「カインドネスαシリーズ」が投資家から高い支持を集めているのも納得である。
「不動産投資や賃貸経営は、商品がわかりにくいうえに、さまざまなリスクが内在していることは事実です。であれば、そのリスクを当社ですべて飲み込むことができれば、商品としてもわかりやすいものになり、投資家も参入しやすくなるでしょう」
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「カインドネスαシリーズ」運用シミュレーションを公開
最後に、同社より提供してもらった「カインドネスαシリーズ」の運用シミュレーションをみていこう。
ひとつは、東京都町田市の物件だ。詳細は下記表をご覧いただきたいが、物件購入価格が9,610万円のフルローンで35年の元利均等返済。シミュレーションによれば、購入年から売却を想定している10年後まで毎年、税引き前のキャッシュフローで110万～130万円強の利益が出る想定だ。加えて、売却時にはローン残高や譲渡費用などを差し引いても税引き前で800万円強の利益を得ることができる。
【カインドネス玉川学園】
●交通：小田急小田原線「玉川学園」駅 徒歩5分
●物件価格：9,610万円（消費税込み）
●利回り：7.01％
●売却時税引前キャッシュフロー：840万2,080円
▼キャッシュフロー予想（サブリース時）
もうひとつの神奈川県相模原市の物件でも、同様に9,870万円のフルローンで35年の元利均等返済。購入年から売却を想定している10年後まで毎年、税引き前のキャッシュフローで120万〜150万円のプラス収支。売却時には、ローン残高や譲渡費用などを差し引いても、税引き前で約860万円の利益が出る計算だ。
【カインドネス相模原中央】
●交通：JR「相模原」駅 徒歩10分
●物件価格：9,870万円（消費税込み）
●利回り：7.0％
●売却時税引前キャッシュフロー：862万8,091円
▼キャッシュフロー予想（サブリース時）
「『カインドネスαシリーズ』をもって、投資家の皆様の資産形成のお力添えをすることに関しては、絶対的な自信を持っています。あとは、私どもハウスリンクマネジメントを信用していただけるかどうか。私どもが、どのような工夫や企業努力をしてこの数字を根拠を持って示しているかを、セミナーでぜひ確認いただきたいと思っています」
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