〈新築アパート投資〉意外と知らない「建設会社倒産リスク」に気をつけろ！

土地選びからはじめる「新築アパート投資」

不動産投資におけるリスクヘッジに強い会社として高い評価を得ているのが、東京・丸の内に本社を構えるハウスリンクマネジメント株式会社だ。同社は一都三県に100棟強の投資用アパート企画・建築の実績を持ち、いずれの物件も満室経営が維持されているという。

同社の賃貸アパート戦略には二つのセオリーがある。一つは「土地選び」だ。一都三県のJRと私鉄の駅から徒歩10分以内にある低層住宅地内で安価なアパート用地を取得すること。そしてもう一つは「建物設備」だ。エアコン、温水洗浄便座、リモコン付き給湯器はもちろんのこと、若者に人気のある宅配ボックスやオートロック、カラーモニター付きインターホン、2口IHコンロなど、賃貸アパートでありながら分譲マンションさながらの豪華設備をローコストで揃えることだ。

新築アパートは家賃が高いわりに、ミニキッチンとシャワールームのみなど最低限の住宅設備しか用意されていないケースが多い。また専有面積も20m²未満と窮屈な間取りがほとんどだ。加えて最寄り駅へは自転車やバスを使わなければならず、毎日の通勤・通学に苦労が絶えない。このような不便があっても、多くの入居者は「新築」であるということで妥協しているのだ。もしこれらの妥協点を解消するような物件が登場したらどうだろう。多くの新築アパートが競合する地域であっても、一番に入居申込が入るはずだ。

入居者に対しては「立地も建物も魅力的な生活環境」を提供し、オーナーに対しては「不動産としての資産価値と、長きにわたる安定収益」を供与する、それがハウスリンクマネジメント社の信条だ。

10年経っても収益率が変わらない仕組み

ハウスリンクマネジメント社が企画・提案する新築アパート「カインドネスシリーズ」は、新築でありながら築10年前後のアパートと同等の家賃設定で入居者募集を行うという。「せっかくの新築をなぜ安く貸さなければならないのか」と疑問を持つ人は多いだろう。しかし考えてみてほしい。一般的に賃貸住宅の家賃は築10年前後で2～3割ほど下がるものだ。新築時は高い家賃が取れていてもいずれガタ落ちしてしまう運命にある。それがわかっているのなら、新築時から中古相場に沿った家賃に設定しておけば、10年後の収益減ダメージがやわらげられ、それ以降も新築時と同等の利回りが維持できる。

「カインドネスシリーズ」による新築アパート投資では7％超の高利回りも見込める。その根拠となるのが前述した「二つのセオリー」だ。長期的に賃貸需要が見込める土地を安価で仕入れ、豪華設備を網羅したアパートをローコストで建て、そして新築時から築10年以降を見据えた家賃に設定することで、永続的に高利回りを持続できるという仕組み。このような事業計画の実現性が評価され、「カインドネスシリーズ」は金融機関からフルローンを引き出すことも可能となっている。

不動産資産が「未完の廃墟」になる？

考えたくないことだが、アパートの建築を依頼した建築会社が建物竣工前に倒産するという事態に見舞われるリスクもゼロではない。損害補償の有無もケースバイケースで、最悪は建築主が泣き寝入りし、未完成の建物は“廃墟”になってしまう可能性もあるのだ。近年は建築会社の倒産が著しく増加しており、2023年の建設業倒産は過去5年で最多になるともいわれている。これはオーナーにとって大きな心配材料だ。こんな時勢だからこそ、新築アパート投資をはじめる際は建築会社の選定が重要なポイントとなる。

建築会社の倒産原因として最も多いのは人手不足（大工職人の高齢化・下請け業者不足等）だという。ハウスリンクマネジメント社では、設計や購買、施工管理など、それぞれの分野のスペシャリストを揃えている。下請け業者に依存していない分、人件費・資材費をコストカットできることはもちろん、担当社員が建物竣工まで責任をもって対応してくれることに安心感が持てる。