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「カインドネスシリーズ」こだわり抜いたロケーション
連載の第1回では、「カインドネスシリーズ」がローコストでありながら、高品質のアパートを実現し、投資においては「7％超」の高利回りを実現していることを紹介した。では、なぜそのようなことができるのだろうか。
「その理由のひとつが『カインドネスシリーズ』が3階建ての木造アパートであることです」
土地に対する建物の面積が大きくなれば、コストパフォーマンスは高くなる。つまり、階層を高くできればできるほど延べ床面積が広くなり、それだけ部屋数を多くすることができ、コストパーフォーマンスは良くなる。
一方で、木造で5階建てのアパートを作るのは不可能ではないが、建築コストはRCと変わらないか、それ以上となる。つまり、土地の広さと建築にかかる費用で見たコストパフォーマンスでは、その土地に対する法令上の容積率を目一杯使う3階建ての木造アパートがベストだといえる。
「さらに物件の立地は、収益性を重視しています」
「カインドネスシリーズ」では、一都三県のJRと私鉄の駅から徒歩10分以内の場所を基本としている。駅から近ければ近いほど良い土地であることは間違いないが、駅近で高層の建物が建てられるロケーションだと坪単価が高くなる傾向にある。それでも収益が見込めることから土地の仕入れにおいてライバルは多く、さらに坪単価は高騰する。
投資家に対し、高い利回りの物件を提供するには、できるだけ土地は安いほうが望ましい。そこで同社は駅10分圏内、かつ駅から近すぎないロケーションで、さらに最大でも3階までしか建てることができない場所を選定。収益性を最重要視している。
また、同社が少数精鋭であることも、ローコストのアパート建築ができる理由だという。
「会社規模が大きくなればなるほど、宣伝広告費や人件費など、さまざまな経費がどうしてもかかります。当社では、設計や購買、施工管理など、それぞれの分野のスペシャリストをそろえ、最低限の人数で行なっています。そのため木造アパートを安く造ることができるのです」
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「カインドネスシリーズ」築10年でも家賃が下がらない理由
高品質を保ちつつ、徹底して余分なコストを省く。そうすることで一都三県のJRと私鉄の駅から徒歩10分圏内という好立地の新築木造アパートでありながら、7％超の高利回りを実現する「カインドネスシリーズ」。しかし、その高い利回りを持続させることは相当難しい。なぜなら一般的に新築物件では、通常の家賃相場に対して5〜10％を上乗せしたプレミアム家賃が設定されていることが多いからだ。確かに、新築当初の家賃収入はそれだけ増えることになるが、それだと保有期間が長くなり物件が新築から中古に差し掛かる頃には、大幅な家賃下落が起きる。当然、経年とともに利回りは低下してしまう。
「当社が提供する新築アパートは、あらかじめ築10年時の家賃を初めから設定します。そのため、取得時の投資シミュレーションと変わらぬ収益をずっと見込むことが可能なのです」
一般的に賃貸物件の家賃は新築から築10年ぐらいまでに2～3割ほど下がり、その後は安定する。初めから10年後の家賃で投資シミュレーションをしておけば、確実に収益を確保できるというわけだ。
さらにここでも土地選定が重要で、たとえば千葉県でも幕張や津田沼、柏、松戸なら東京都心への通勤圏内であることから、会社員の入居が見込め、賃貸需要の維持が期待できる。中長期的に見ても賃貸需要が減らないと考えられるエリアに絞って土地を厳選しているのだ。
「当社では賃貸の管理を3,000件程度請け負っていますので、一都三県の賃貸ニーズのほぼすべてを把握しています。どの地域にどのような賃貸需要があり、今後、どのように変化していくのか、学生向けやファミリー層向けのどちらのニーズが高いのか。さまざまなことを加味しながら物件のタイプを調整し、その地域に最適なアパートを提供しています」
同社では賃貸物件の供給に関する幅広い経験や知識を持ち、それらを生かしながら新築アパート経営に関するすべてのプロセスを自社で管理。そうすることで、市場の変化や需要に応じて柔軟に対応し、高い入居率を維持している。
長期的な賃貸需要が見込める土地にローコストで高品質のアパートを建て、あらかじめ築10年を見据えた家賃設定にすることで、7％という高い利回りを持続させる。「カインドネスシリーズ」の事業計画の実現性が客観的に見ても高いことから、金融機関からフルローンを引き出すことができるのだ。
前例がないほどの好条件が並ぶ「カインドネスシリーズ」による新築アパート投資。まだ「そんな上手い話はあるわけが……」と疑心暗鬼の人もいるだろう。次回は、実際の収支シミュレーションを用いて、好条件の新築アパート投資の実態に迫っていく。
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