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銀行からフルローンを引き出す「最新不動産投資戦略」
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オリ・パラ後も続く地価高騰の背景にあるものは
2020東京オリンピック・パラリンピックが終了したら「日本国内の不動産価格は下落する」という話題があったが、あれは誰が言いだしたのだろう。とんでもない、地価はいまだ高止まり、または微上昇傾向にある。
地価高騰の一因として、1990年代のバブル経済崩壊以降“塩漬け”となっていた都市再開発事業が、オリ・パラに絡む公費放出によって動き始めたことが挙げられる。地方自治体が主体となり、道路拡張、駅前・繁華街の区画整理工事が全国各地で行われており、「これらのビッグプロジェクトに便乗しない手はない」と大手ゼネコンも再開発エリア周辺の土地買収に躍起となっている。
加えて海外資本もどんどん参入してくる。円安進行により海外市場において「買い負け」気味の日本。東京都心の一等地といえども海外企業にとっては青田買い程度の価格でしかなく、さらなる地価高騰を見込んで破格の買付額を提示してくる。これでは地価が下がるわけがない。
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建材・人手不足が建築費を膨張させる
円安が日本の建築費を押し上げている一因であることは間違いない。ロシア・ウクライナ情勢の悪化で木材や石油の流通が停滞し、世界的な「ウッドショック（木製建材不足）」が起きているなか、買い負け続きの日本が確保できる建築資材は微々たるものだ。
コロナ禍の影響も大きい。リモートワークの常態化で、部屋数が多い戸建住宅の重要が急激に高まっているため、国内でわずかに流通する住宅用建材の価格はさらに高騰していく。これらの金額はすべて建築費に上乗せされる。
少子化に伴う労働人口減少の影響によって建築業界の人手不足も深刻化している。現在、建築現場の第一線で働いている作業員の年齢層は50～60代とかなり高齢だ。若い人を雇いたいものの、建築業は給与水準が低い上に過酷かつ危険な仕事内容であることも相まって嫌厭されてしまう。そのため、多くの建設会社は給与増額によって若手作業員を集める必要がある。これらの人件費は建築費に跳ね返ってくることになる。
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地価、及び建築費の高騰が新築アパート投資に及ぼす影響
地価や建物建築費が高騰している今、不動産投資にチャレンジすることは高いハードルであるように思える。大手投資法人ならまだしも、個人投資家にとっては厳しい時期かもしれない。しかし、大抵の人が尻込みするこのタイミングが投資家にとってチャンスとなりえる。ライバルがいない分、安価で収益性の高い物件を優位に手に入れることができるからだ。
では収益性の高い投資物件とはどんなものだろう。第一条件として、交通・商業利便性が高い場所にあること。言わずもがな、それは首都圏主要駅の駅前エリアだ。しかし、駅前の土地は商業地のため価格が高い。商業地とは、都市計画法で定められた用途地域でいうところの「商業地域」や「近隣商業地域」に該当し、建物の建蔽率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する建物の容積比率）が大きく取れるエリアのことをいう。
こういった土地は資金力のあるディベロッパーや投資法人が購入して投資用ワンルームマンションなどを建設するが、土地取得費や建築費がかさむため利回りが伸びない。良くて3％、都心一等地となると1.5～2％程度の物件もざらにある。これではローン金利より低いため赤字になってしまう。個人投資家が手を出す場所ではない。
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逆風の時代にも打ち勝つ“高収益”新築アパート投資とは
個人であっても堅実に稼げる不動産投資法として注目されているのが「新築アパート投資」だ。しかも首都圏の駅徒歩圏内立地で利回り7％の高利回りを実現している物件がある。それがハウスリンクマネジメント株式会社の新築投資用アパート「カインドネス」シリーズだ。
カインドネスシリーズは、駅前エリアより地価が下がる駅徒歩10分圏内、かつ最大でも3階までしか建てることができない用途地域内で収益性の高い投資用アパートを建築しており、一都三県ですでに100棟強の実績がある（2023年8月末時点）。
建築費の低コスト化を重視するものの、建物資産としての品質の向上にもぬかりはない。新築建物の劣化対策がどの程度行われているかを評価する基準に「劣化対策等級」があるが、カインドネスシリーズはその最上級である等級3（通常想定される条件のもと、3世代まで大規模な改修工事をせずに使えるように対策されているもの）を取得している。
最も重要な収益性については実例をもとに紹介しよう。小田急小田原線「玉川学園」駅徒歩5分に建つ「カインドネス玉川学園（物件価格9,610万円）」は、ローン返済が年間約540万円（金利4.5％）、家賃収入が年間約672万円で、年間キャッシュフローは約132万円と、約7％の高利回りを実現している（関連記事：『高利回りの新築アパート投資「カインドネスαシリーズ」…〈買戻し保証〉まで付ける理由』）。
新築アパート投資を活用した資産運用法を積極的にアドバイスするハウスリンクマネジメント社・菅谷太一社長は「『カインドネスαシリーズ』をもって、投資家の皆様の資産形成のお力添えをすることに関しては、絶対的な自信を持っています」という。その真意はぜひ、セミナーで確認してもらいたい。
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