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5年で100棟強の実績！新築アパート「カインドネスシリーズ」
一都三県のJRと私鉄の駅徒歩10分圏内という好立地の新築木造アパートで、利回りが7％以上。フルローンが可能で、家賃保証や買戻し特約がつき、入退去時の修繕費の心配もない……それを聞いただけでは「そんなに上手い話があるはずがない」と思う人も少なくないかもしれない。
しかし、そんな上手い話を実現しているのが、東京・丸の内に本社を構えるハウスリンクマネジメント株式会社による新築アパート「カインドネスシリーズ」だ。ここでは、その詳細に入る前に、まずはハウスリンクマネジメント株式会社が、どのような会社なのかを見ていくことにしよう。
同社は、武蔵コーポレーションで賃貸管理と修繕の責任者をしていた菅谷太一氏が、その経験を生かした収益不動産事業を展開しようと、2014年に創業。当初は、中古物件を買い取り、リノベーションをしたうえで販売・管理をするという再販事業を中心に展開していた。しかし、いわゆる「スルガショック」による不動産投資環境の変化のなか、2018年頃より新築アパート投資を手がけるようになったという。
「『カインドネスシリーズ』は、これまで積極的な広報はせず、主に既存のお客様や地主様に対して販売をしてきましたが、すでに100棟強の実績があります。これからは、より幅広い投資家の皆様がアパートのオーナーになるお手伝いをすることで、資産形成を応援していきたいと考えています」
低コストかつ高品質を実現した「カインドネスシリーズ」
新築アパート建築には多くの事業者がおり、その内容はまちまちだ。では、同社が提供している「カインドネスシリーズ」とは、どのような物件なのだろうか？
「その大きな特徴のひとつに、ほかの新築木造アパートと比べ、建築費が安いということがあります」
「カインドネスシリーズ」では、同社が土地を購入したうえでプランニングや設計、建築確認などの行政手続きを行い、職人も直接手配して施工。加えて、完成したアパートの入居付けも行い、満室にしてから販売。その後、管理も請け負う。一方、通常の新築アパート投資の場合、物件が投資家の手に渡るまで、さまざまな業者が介在する。「カインドネスシリーズ」では途中、他業者が介在しないため中間マージンの発生がなく、その分、投資家に対しローコストで提供できる。
ここで気になるのがコストを抑えたことによる品質への影響だ。そこで注目したいのが、新築建物の性能を評価する「劣化対策等級」。建物の劣化対策がどの程度行われているか評価するもので、等級1～等級3まである。等級1は「建築基準法で定める通りの対策が講じられているもの」、等級2は「通常想定される条件のもと、2世代まで大規模な改修工事をせずに使えるように対策されているもの」、等級3は「通常想定される条件のもと、3世代まで大規模な改修工事をせずに使えるように対策されているもの」というのが条件となる。
「当社の建物は、等級3を取得しています。つまり、ちゃんとしたメンテナンスさえしていれば3世代以上もつという、行政のお墨付きをいただいているものです」
また高い入居率を維持するために、退去を防ぐ間取りの工夫にも注目だ。
「弊社は退去を防ぐ居住空間作りを目指しています。たとえば単身者向けであれば、生活をするうえで最低限の12〜13平米といった、寝るためだけに帰ってくるようなワンルームではなく、日常生活を送るうえで問題のない20平米以上でキッチンと居住空間を別にした1Kとしています。入居者様に長年住んでいただけるよう、居住しやすい間取りを考え
さらに、2口IHコンロやエアコン、温水洗浄便座、カラーモニター付きインターホン、リモコン付きの給湯器、オートロック、宅配ボックスなど、いまどきの人気物件に備わっている設備は標準装備。「カインドネスシリーズ」は、「ローコストでありながら高品質な木造アパート」といって過言ではない。
「カインドネスシリーズ」による不動産投資のアウトライン
では、ここまで紹介したローコストで高品質の「カインドネスシリーズ」の不動産投資について、改めて確認していこう。
「『カインドネスシリーズ』はフルローンも可能で、サブリースにした場合の利回りは7％以上。10年以内であれば買い戻し特約も付き、入退去時の修繕費の負担もありません」
ハウスリンクマネジメント社ではコントロールできない銀行の融資や金利以外の費用を固定化させ、一定期間内であれば買い戻しにも対応する……つまり同社がリスクを飲み込み、投資家が投資しやすい環境を整えたうえで、リターンも確定してくれるということになる。聞いただけでは、にわかには信じられないような好条件である「カインドネスシリーズ」による新築アパート投資。次回は、それが実際に可能となる理由を紐解いていくことにしよう。
