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税理士登壇！不動産投資による相続税対策のポイントとは？
＜フルローン可＞「新築マンション」×「相続税圧縮」を徹底解説
税負担の軽減と資産運用を兼ねた「木造中古アパート投資」
「世間的にみて高収入なはずなのに、なかなか貯蓄が増えない」という「定期預金を続けているけれど、思うほど利子がつかない」という話を時折耳にします。
お金が増えない理由は主に2つです。「年収が上がると税負担が重くなる」ということと、「ゼロ金利で貯蓄してもお金が増えない」ということです。では、これらの両方に対処できる資産運用とは、どういうものでしょうか。
資産運用法で代表的なのは「株式投資」と「不動産投資」です。そこで、それぞれの特徴をメリット（〇）、デメリット（×）で表してみました。
【株式投資】
〇専門家（ファンドマネージャー）に任せられる。
〇株価が下がっても分配金がもらえる。株主優待がある。
〇初期投資額が安価（10万円台～）。
×景気変動に左右されるため収益が読めない。
×株価の暴落・倒産等で価値が下がる可能性がある。
×損失（マイナス）が生じても給与所得から差し引いて税申告できない。
【不動産投資】
〇物件管理を専門家（不動産会社）に任せられる。
〇定期的に家賃収入が入る。現物資産になる。
〇損失（マイナス）が生じたら給与所得から差し引いて税申告できる。
×建物のメンテナンスが必要。
×空室時には無収入になる。
×初期投資額が高額（1,000万円台～）。
ここで注目していただきたいのは「損失を給与所得から差し引いて税申告できるか否か」という点です。
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「損益通算」と「減価償却」で所得を圧縮
不動産投資で税金が抑えられる理由は、「損益通算」と「減価償却」という2つのしくみの合わせ技が使えるからです。
まず、「損益通算」は、維持・管理費用等が賃料収入を上回って損失（マイナス）が生じたら給与所得から差し引いて納税申告できるということです。
これに加え、「減価償却」のしくみを活用します。
減価償却とは、不動産の購入代金の額を、法で決まった「耐用年数」に応じて分割して経費に計上できるしくみです。
たとえば、3,000万円で購入した新築物件の減価償却額は、「鉄筋コンクリート造」であれば年額約64万円（3,000万円÷法定耐用年数47年）、「木造」であれば年額約136万円（3,000万円÷法定耐用年数22年）となります。
また、同じ「木造」でも、築10年の中古物件だと年額約250万円（3,000万円÷耐用年数12年）です。
つまり、築10年の「木造」「中古」物件の場合、12年間、毎年250万円を不動産所得の経費（減価償却費）として計上できるのです。
他にも以下の諸費用がかかります。
【不動産投資の諸費用】
・不動産会社への賃貸管理委託手数料
・建物の軽微な修繕費用
・賃借人の退去に伴う原状回復工事費
・エアコン・給湯器交換等の費用
これら諸費用と前述の減価償却費を合算した費用の総額が賃料収入を上回れば、不動産所得の損失（マイナス）が生じます。
このように、「損益通算」「減価償却」を組み合わせることによって、所得を圧縮し、税負担を抑えることができるのです。
なお、損益通算は、不動産所得のほか、事業所得、山林所得、譲渡所得についてしか認められていません。このうち、サラリーマンが計画的に損失を計上できるのは、事実上、不動産所得のみです。それはひとえに「減価償却」のしくみのおかげだといえます。
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「アパート・ローン」の活用で節税効果が増大
ただし、不動産投資は初期投資額が高額になります。たとえば、東京都心のワンルームは1,000万円を下るものがほとんどなく、地方の一棟アパートであっても3,000万円以上の物件でないと使いものになりません。
では、この資金をどうやって調達すればよいのでしょうか。答えは、金融機関の「アパート・ローン」を利用することです。たとえ全額を自己資金で支払えるとしても、ローンを活用することをおすすめします。
なぜなら、「減価償却」によって、不動産所得の計算上、より大きなマイナスを計上できるからです。場合によっては給与所得との「損益通算」によって課税所得を「ゼロ」にすることも可能です。
ローンの活用によって多額の減価償却費を計上できることは「レバレッジ効果」といわれます。
ローンの金利部分は賃貸経営の「必要経費」として税申告することができるので、さらなる所得圧縮が期待できます。
サラリーマンは、毎月定額の給与収入が約束されているので、自営業者等と比べてローン審査が通りやすいことも強みとなります。
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「木造中古アパート投資」を始める年収の目安は「700万円」「900万円」
「木造中古アパート投資」を始めるのであれば、年収700万円からが一つの目安です。なぜなら、年収700万円台になると所得税の税率が23％にアップするからです。
また、年収900万円台になると税率が33％にアップします。
これらの層に属する方は、給与に対して割高な税金を支払っていることになりますので、木造中古アパート投資をはじめとして、何らの対策が有効ということになります。
実際、企業に勤めながら不動産投資を行ういわゆる「サラリーマン大家」の年収帯は幅広く、所得税率が上昇する分岐点で増加する傾向が見られます。
そして、不動産投資のなかでも、木造中古アパート投資は、「損益通算」と「減価償却」のしくみ、さらには「アパート・ローン」の活用による税負担軽減効果が高いものといえます。サラリーマンの場合、アパート・ローンの審査が通りやすいという点でも有利です。
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