年収2,000万円のサラリーマンが「木造中古アパート投資」をしたときの「節税効果」とは【シミュレーションあり】

不動産投資でできる「節税対策」とは

まず、不動産投資がなぜサラリーマンの「節税対策」になるのか、説明します。

サラリーマンが不動産投資に取り組む際の大きなメリットは、会社員として得た給与所得と不動産投資における経費や損失を「損益通算」できることです。不動産投資では、投資用不動産の購入やリフォーム、賃貸管理、入居者募集の広告宣伝費などさまざまな費用がかかります。これらの経費によって「マイナス」が生じれば、サラリーマンとして得た収入から差し引いて所得税申告できます。

ただし、キャッシュが「マイナス」になってしまっては意味がありません。不動産投資の特徴は、「減価償却」によって、キャッシュが出ていくことなく、計算上のマイナスを作り出せることです。

減価償却とは、不動産投資の購入代金額を数年に分けて経費に算入することをいいます。減価償却費は大きな金額になるので、賃料収入よりも経費が多くなれば、計算上の「マイナス」が生じます。しかし、キャッシュは出ていきません。したがって、実際には賃料収入を得て儲かっていながら、マイナスを作れるというわけです。

減価償却できる年数は、建物の「法定耐用年数」によって異なります。法定耐用年数は建物の構造・用途によって決まっており、住宅用の新築物件であれば以下の通りです。

・鉄筋コンクリート造（以下、RC造）建物：47年

・木造建物：22年

たとえば、6,000万円の物件を購入した場合、1年あたりの減価償却費は以下のようになります。

・新築RC造建物：6,000万円÷47年＝約128万円／年

・新築木造建物：6,000万円÷22年＝約273万円／年

ここからわかる通り、法定耐用年数が短いほど、1年あたりに計上できる減価償却費の額は大きくなります。

中古建物の場合、耐用年数はさらに短くなります。最も短くなるのは、すでに法定耐用年数を経過してしまった建物です。

たとえば、築30年以上の木造アパートでも満室稼働しているケースはたくさんあります。そういった物件は耐用年数4年です。つまり購入後わずか4年で減価償却を済ませることができます。

・法定耐用年数を経過した中古木造建物：6,000万円÷4年＝1,500万円／年

上記3つの計算式より、減価償却による節税効果がもっとも高いのは中古の木造建物で、次に新築の木造建物、新築のRC造建物の順になります。

「アパートローン」を利用すると節税効果と収益が増大

以上の「減価償却」による節税効果は、「アパートローン」を活用することによってさらに大きくなります。手持ちの自己資金が十分にあっても、あえてアパートローンを利用する人も多いのです。その理由は以下の2つです。

第一に、ローンを利用することで、減価償却費として計上できる金額も大きくなります。それによって、不動産投資で計上できるマイナスの額が大きくなるので、節税効果が高まります。

第二に、ローンを利用すると、より高い収益が得られることです。たとえば、物件価格2,000万円・賃料10万円の物件を自己資金2,000万円で現金購入した場合、年間収益は120万円です。一方、2,000万円を頭金として4,000万円を借り入れ、同様の物件を3棟購入した場合、年間収益は360万円になります。

加えて、サラリーマンは収入が安定しているため、自営業者などと比べてローン審査が通りやすくなっています。したがって、ローンの活用は検討の余地があります。

「年収2,000万円サラリーマン」の節税シミュレーション

では、年収2,000万円のサラリーマンが木造中古アパート投資によってどの程度の節税効果を得られるのでしょうか。シミュレーションを1つ紹介します。

【投資物件（木造中古アパート）】

・築年数：25年（耐用年数4年）

・購入価額：6,000万円

・総住戸数：6戸

・1住戸あたりの賃料：月6万円

なお、給与収入と不動産投資の収入のほかに収入はないものとします。

不動産投資をしなかった場合

まず、不動産投資をしなかった場合、給与収入2,000万円については、例年通り勤務先で源泉徴収・年末調整で処理してもらいます。給与所得控除（195万円）のみ受けるとすると、給与所得金額は1,805万円ということになります。

所得税・住民税（所得割のみ）の額は、以下の通りです。

・所得税：1,805万円×税率40%－控除額279万6,000円＝442万4,000円

・住民税：1,805万円×税率10%＝180万5,000円

　⇒合計622万9,000円

不動産投資による「節税」効果

これに対し、不動産投資をした場合、税金がいくらに抑えられるのか、計算します。

賃料収入は満室の場合、年間432万円（6万円×6戸×12ヵ月）です。ここから「必要経費」を差し引いた額が「不動産所得」の金額となります。では、必要経費はいくらになるでしょうか。

まず、減価償却費です。購入価額6,000万円を法定耐用年数4年で償却していくので、年間1,500万円（6,000万円÷4年）です。

これに加え、不動産購入の際には、不動産会社に支払う仲介手数料、所有権移転登記費用、アパートローンの事務手数料、固定資産税・都市計画税の清算金、不動産取得税などの初期費用がかかります。初期費用の合計額は不動産購入価格の7～10％程度といわれますので、420万円（6,000万円×7％）として経費計上します。

以上から、不動産所得の額を計算すると、

賃料収入432万円－（減価償却費1,500万円＋初期費用420万円）＝－1,488万円

となります。

前述の通り、給与所得金額は1,805万円なので、確定申告において、先ほどの不動産所得との損益通算を行うと、課税対象となる所得金額は、

1,805万円－1,488万円＝317万円

となります。ここにかかる所得税・住民税（所得割のみ）の額は、以下の通りです。

・所得税：317万円×税率10%－控除額9万7,500円＝21万9,500円

・住民税：317万円×税率10%＝31万7,000円

　⇒合計53万6,500円

不動産投資をしなかった場合の税額は622万9,000円なので、抑えられる税金の額は以下の通りです。

622万9,000円－53万6,500円＝569万2,500円

実に、600万円近い節税効果が得られるということです。

「利回り」と「売却益」

木造中古アパート投資は、あくまでも投資なので、収支がプラスにならなければ意味がありません。上記のシミュレーションも、終始満室だったことが前提です。そこで、最後に、利回り（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）についても説明を加えておきます。

賃料収入による利回り（インカムゲイン）

本記事の事例では、年間家賃収入は432万円（6万円×6戸×12か月）なので、表面利回りは7.2％（432万円÷6,000万円×100）です。

さらに、初期費用と年間諸経費等の維持費用を加味した「実質利回り」を算出します。初期費用は前述の通り420万円です。年間諸経費は不動産会社に支払う賃貸委託料や建物の修繕費用などのことです。一般的に賃料収入の20～30％といわれているので、86万円（年間賃料収入432万円×20％）として経費計上します。

（年間家賃収入432万円−年間諸経費86万円）÷（購入価格6000万円＋初期費用420万円）×100＝実質利回り5.4％