高年収のサラリーマンこそ「木造中古アパート投資」で資産防衛を…給与所得金額ごとの「節税メリット」を検証する

サラリーマンは高年収になるほど税負担が重くなる

高収入のサラリーマンといえばどんな職場に勤務している人をイメージしますか？　大手金融・保険業でしょうか、または商社、IT、広告代理店なども高給取りのイメージがあります。いずれも実績を上げれば先輩社員よりも高い収入が得られる職場環境であるため、中堅どころの30～40代サラリーマンは寝る間も惜しんで働き続けています。

しかし、その成果である給与の一部は「所得税」として徴収されてしまいます。［図表］は所得税の税率の早見表です。「所得金額」に「税率」をかけて、そこから「控除額」を差し引くことにより、税金がわかります。

［図表］所得税の税率国税庁HPより

所得金額が194万9,000円未満なら税率5％、195万円以上なら税率10％（控除額9万7,500円）にとどまります。しかし所得金額330万円以上になると税率20％（控除額42万7,500円）、所得金額695万円以上では税率23％（控除額63万6,000円）となります。さらに、所得金額900万円以上になれば税率33％（控除額153万6,000円）と一気に上昇し、家計を脅かすほどの金額へと膨らんでいきます。

給与所得の金額ごとに所得税額をシミュレーションしてみると

サラリーマンの多くは自ら確定申告を行いません。税申告は勤務先の総務部や労務部が代行してくれているため、自分が毎年どのくらいの所得税を支払っているのか把握できていない人も多いのです。実際にどの程度の所得税を支払っているのか、以下3人のサラリーマンの事例でみてみましょう。

【食品メーカー勤務のAさん】（35歳・給与所得金額700万円）

　所得税額：97万4,000円（700万円×23％−控除額63万6,000円）

【広告代理店勤務のBさん】（38歳・給与所得金額950万円）

　所得税額：159万9,000円（950万円×33％−控除額153万6,000円）

【総合商社勤務のCさん】（42歳・給与所得金額1,200万円）

　所得税額：242万4,000円（1,200万円×33％−控除額153万6,000円）

これらを基に計算すると、Bさんの所得金額はAさんの135.7%なのに対し所得税は164.2%、Cさんの所得金額はBさんの126.3%なのに対し所得税は151.6%です。所得が高くなるほど、手取りが伸びないことがよくわかります。

所得税を劇的に圧縮する「中古木造アパート投資」

所得税率がいきなりアップする所得金額900万円以上（税率33%）のサラリーマンは何かしらの節税対策を取る必要があります。そこでおすすめしたいのは「中古木造アパート」への投資です。中古木造アパートを購入し、賃貸することです。特に、法定耐用年数（木造の場合22年）を経過した物件を選べば、その税負担軽減効果は非常に高くなります。その理由は下記の通りです。

◆減価償却

まず、不動産の賃料収入による所得（不動産所得）を計算する際、建物の購入代金額を「減価償却」して経費化することができます。減価償却とは、不動産の購入代金額を複数年に分けて経費として計上することです。その年数を「耐用年数」といい、法令で決まっています。耐用年数が短いほど、1年あたりの減価償却費が大きくなります。

建物の場合、購入代金額を「耐用年数」で均等に割った額を経費計上していきます（年の途中で購入した場合は月割りになります）。築22年超の木造中古アパートの場合、耐用年数は4年なので、購入代金額を4年間にわたって減価償却することができます。

なお、不動産所得については、減価償却費以外の費用として、不動産のリフォーム費用や賃貸管理費用等が挙げられます。

◆損益通算

不動産所得で単年度に大きな減価償却費を計上した場合、マイナス（損失）が発生します。不動産所得の場合、このマイナスを、他の所得から差し引くことができます。これを「損益通算」といいます。

サラリーマンの場合、不動産所得で多額の減価償却費等によるマイナスが生じたら、給与所得から差し引き、損益通算することができます。

◆ローンを活用すればより税負担軽減効果が高くなる

さらに、金融機関の融資（アパートローン）を活用することによって、税負担軽減効果がより高まります。なぜなら、融資を受けて高額な物件を購入すれば、前述した減価償却費の額が大きくなるからです。

たとえば、手持ち資金1,000万円に加え5,000万円の融資を受け、6,000万円の築25年の木造アパート（耐用年数4年）を購入した場合、4年間にわたり、1,500万円の減価償却費を計上できるのです。なお、ローン返済における利息分も不動産所得の経費として計上することができます。

サラリーマンの場合、毎月安定収入が見込めるので、ローン審査が通りやすいという点も大きなメリットです。

木造中古アパート投資の税負担軽減額シミュレーション

ここで、前述のサラリーマンAさん（給与所得金額700万円）、Bさん（給与所得金額950万円）、Cさん（給与所得金額1,200万円）について、それぞれ中古木造アパート投資に取り組んだ場合の節税効果をシミュレーションしてみましょう。

下記の中古木造アパートの物件を年初に購入したと想定します。

【木造中古アパート物件の条件】

・購入価格：6,000万円

・ローン利息：103万6,000円（借入6,000万円、借入期間30年間、金利3％で計算）

・耐用年数：4年

・減価償却額：1,500万円（6,000万円÷4年）

・年間家賃収入：432万円（6住戸×月額家賃6万円、入居率100％）

・賃貸管理費：21万6,000円（年間家賃収入432万円×5％）

この物件を購入した場合、最初の4年間の不動産所得の損益は以下のようになります。

【不動産所得の損益】

年間家賃収入432万円

−経費（賃貸管理費21万6,000円＋減価償却費1,500万円＋ローン利息103万6,000円）

＝－1,193万2,000円

Aさん（給与所得金額700万円）の場合は、損益通算により所得金額が－493万2,000円となり、所得税は0円です。上記投資に投資しなかった場合と比べ、所得税額が97万4,000円抑えられます（97万4,000円－0円）。

Bさん（給与所得金額950万円）の場合、損益通算により所得金額が－243万2,000円となり、所得税は0円です。上記投資に投資しなかった場合と比べ、所得税額が159万9,000円抑えられます（159万9,000円－0円）。

Cさん（給与所得1,200万円）の場合、損益通算により所得金額が6万8,000円となり、所得税は3,400円（税率5%）です。上記投資に投資しなかった場合と比べ、所得税額が242万600円抑えられます（242万4,000円－3,400円）。

3人とも、税額は大幅に圧縮されます。不動産投資による節税効果は高収入であればあるほど有効であることがおわかりいただけたかと思います。

このように、高年収のサラリーマンにとって、手元により多くの資産を残す手段として最も有効なものの一つが「中古木造マンション」による不動産投資です。「減価償却」や「損益通算」等の制度を活用することで、賃料収入を得ながら税金を抑えることができます。節税の手段が限られているなか、一度、検討していただく価値のある方法といえます。

国内不動産中古不動産投資