「中古アパート投資」の失敗事例…購入前に知っておくべき3つのリスク

中古アパート投資のメリット、5つ

築年数のあるアパートに投資して賃貸に出し、家賃収入を得ようとする中古アパート投資。そのメリットとして挙げられるのは、大きく5つあります。まずは「高利回りが期待できること」。中古アパート投資は、マンションや新築アパートに比べて購入価格が安価です。そのため、高い利回りが期待できる不動産投資だといえるでしょう。初期投資を抑えることができるので、複数棟所有し、投資スケールを拡大させることが比較的容易です。

2つ目のメリットは「過去の売買データがあること」。築年数のある中古アパートは、それまでの運用データがあり、新築と比べて需要を予測することが容易です。それによりローン返済の計画も明確になり、安定したキャッシュフローを生み出すことができるでしょう。

3つ目のメリットは「資産価値が下がりにくいこと」。新築の場合、当初は「新築」というブランドが上乗せされている状態であり、そのため経年とともに価値は下がりやすい傾向にあります。中古アパートは、「新築ブランド」がなくなった状態なので、価値が下がりにくいという特徴があります。家賃の下落も同様で、家賃相場に一喜一憂する必要もないため、安定した賃貸経営が実現します。

4つ目のメリットは、「すぐに家賃収入が得られること」。中古アパートを購入した場合、すでに入居者がいる状態で引き継がれます。つまりすぐに家賃収入が得られる状態だということです。新築の場合は、基本的に1から入居者を募集しなければならず、はじめから十分な家賃収入が得られるかどうかは未知数というリスクがあります。

5つ目のメリットは「節税効果が期待できること」。不動産投資は「減価償却」によって、キャッシュが出ていくことなく計算上のマイナスを作り出すことができます。実際には賃料収入を得て利益がでていても、「損益通算」ができるのです。木造の建物の「法定耐用年数」は22年で、さらにすでに法定耐用年数を経過している建物の場合、耐用年数は4年。減価償却による節税効果が非常に高いといえるのです。

中古アパート投資でよくある「失敗パターン」、3つ

中古アパート投資についてネット検索すると、「やめとけ」「失敗」などといったネガティブなミドルキーワードが付いてきます。どんなにメリットがあろうと、投資に対しネガティブな見方があることも事実であり、実際に失敗してしまったという人も少なからずいます。ならば「転ばぬ先の杖」、失敗しないための対策を、過去の失敗例を元に考えてみましょう。

① 購入後にすぐに大規模修繕、資金がショート

投資用アパートのほとんどは木造や軽量鉄骨造のため、新築後数年余りで経年劣化が目立ちはじめます。そのため、中古アパートを購入する際は想定外の修繕費捻出も覚悟しなければなりません。外観から確認できる劣化なら良いですが、壁・床裏に隠れた配管などの劣化は見つけることが困難です。売買契約書には売主が買主に対して負う「契約不適合責任」というルールがありますが、築年数相応の劣化はその対象になりません。外部工事のほかに上下水道管交換等の工事が加わったら、購入した途端に資金がショートしてしまいます。

② 「稼働率に難あり」の物件を選んでしまった

投資用不動産のポータルサイトに「おすすめ一棟アパート」などとして半年以上掲載されているようなら要注意です。価格が安いので魅力的に見えますが、実は「空室だらけ」という物件がほとんどです。空室が多い原因の一つは「最寄駅が遠い」「買物施設が近くにない」といった立地の問題です。もう一つは「室内設備が古い」「修理してくれない」といったずさんな管理体制です。加えて、周辺の賃貸ニーズと間取りプランが噛み合っていなければ、たとえ新築でも入居者は集まらないでしょう。

③ 満室経営でも入居者トラブル多発

「全室満室」を高らかに謳う物件にも致命的なリスクが隠されていることがあります。もっとも厄介なのは慢性的な入居者トラブルを抱えた物件です。たとえば夜中に大人数で酒盛りする人、部屋をゴミだらけにして暮らしている人、不定期に家賃滞納を繰り返す人、些細な設備不具合を頻繁に訴えてくる人などです。賃貸借契約書には、入居者による家賃滞納や公序良俗に反する行為に対して賃貸人側から契約解除を言い渡せる旨の記載はありますが、実際には裁判を経ないと追い出せないケースがほとんどです。

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