「節税」だけじゃない！サラリーマンが「木造中古アパート投資」をする5つのメリット

メリット1. 所得税等の「節税」につながる

まず、「木造中古アパート投資」でクローズアップされることが最も多い「節税」効果について、解説します。節税効果は2段階になっています。

不動産購入代金額を「経費」にできる

不動産投資をすると、投資用不動産の購入費を「経費」として申告できます。ただし、一度に全額を経費にできるわけではなく、複数年（耐用年数）に分けて経費計上（減価償却）することになります。

たとえば、「新築」「鉄筋コンクリート造（以下、RC造）」のマンションを5,000万円で購入した場合、その減価償却年額は概ね100万円（購入価額5,000万円÷新築RC造建物の耐用年数）です。

さらに大きな減価償却費を計上できるのが、「木造」「中古」のアパートです。木造中古アパート1棟を5,000万円で購入した場合、築年数によっては初年度に1,250万円の減価償却費を計上できます（購入価額5,000万円÷築22年超の木造建物の耐用年数）。

給与所得と「損益通算」できる

不動産投資で経費を計上した結果、「損失」が出た場合は、サラリーマンの給与所得から差し引く「損益通算」をすることができます。

サラリーマンの所得税は勤務先でいったん源泉徴収されますが、あとで不動産投資の損失分について確定申告を行えば、納めすぎた分の所得税額を取り戻すことは可能です。不動産購入費ばかりでなく、建物の修繕費や賃貸管理委託料等も同様に損益通算できます。

特に、上述した「減価償却費」は、その性質上、支出を伴わずに「損失」だけを発生させられるので、損益通算の効果は大きいといえます。

メリット2. 少額資金で「レバレッジ効果」を狙える

ご存じの通り不動産は高額です。そこで、投資用不動産向けの「アパートローン」があります。ローンを嫌う人もいますが、資金力のあるベテラン投資家でもアパートローンを活用している人は多いのです。その理由は、小さな資金で大きな物件を運用できる「レバレッジ効果」が得られるからです。

たとえば、自己資金1,000万円で購入したワンルームマンション（1戸×家賃5万円）では年間60万円程度の家賃収入しか得られません。しかし、ローンを組んで5,000万円の一棟アパート（戸数10戸×家賃5万円）を購入すれば年間600万円の収入を得られます。

サラリーマンは安定収入のため自営業者などと比べてローン審査が通りやすいなど、不動産投資に有利な環境が整っているといえます。必要なのは、ローン返済額を差し引いても「黒字経営」を継続できる仕組みを構築することです。そこできわめて重要なのが、次に述べる「利回り」です。

メリット3. 高い利回りを期待できる

新築物件より中古物件の方が高い利回りを望むことができます。その理由は、売買価格の違いです。たとえば東京都内の同エリアに建つRC造ワンルームマンションで比較すると、新築と築9年では家賃にそれほど差がないものの、売買価格で比べると新築物件の方が1,000～1,500万円も高くなります。

さらにRC造マンションと木造アパートを比較すると、その構造の違いから言わずもがな後者の方が大幅に価格は安く、加えてRC造マンションと劣らぬ室内リフォームが施されていれば、高い家賃が取れて利回りも高くなります。

これはあくまで「表面利回り」での話です。中古や複数戸の物件であれば建物の維持費がかさみます。投資用不動産を購入する際は、管理費や修繕費用等を含めて算出する「実質利回り」を重視して検討することをおすすめします。

メリット4. アパートローンを利用すれば金融機関の“お墨付き”物件が見つかる

アパートローンを利用するメリットはもう一つあります。金融機関は周辺地域の繁華性や交通アクセスの良し悪し、建物自体の価値評価に至るまで細部にわたり精度の高い審査を行います。その結果、高い融資額が得られれば「収益性に問題なし」のお墨付きを得られたのも同然で、投資家にとってローリスクな物件である証明になります。

個人の不動産投資家、とくに投資初心者が収益の上がる優秀な物件を見つけるのは困難です。だからといって不動産業者から受けたアドバイスをそのまま鵜呑みにするのも考えものです。その点、金融機関はアパートローン返済の見込み（採算性・収益性）をシビアに判断しますので、この審査を通った物件は優良な物件と考えてよいことになります。